Edition du 01/09/2022
Mise à jour le 29/08/2023

Acheter un bien immobilier neuf à 2, 3, voire davantage pour en faire sa résidence principale, pour acheter pour louer, pour partager l'occupation d'une résidence secondaire, c'est possible mais complexe. Avant de se lancer dans ce co-achat immobilier, il est important de bien se renseigner et de suivre quelques règles. Voici un mode d'emploi des étapes à suivre pour acheter un logement neuf à plusieurs.

• Sommaire
• Bonne ou mauvaise idée d'acheter à plusieurs dans le neuf ?
• Comment acheter un appartement à 2 personnes, voire 3 ou plus ?
• Acheter pour louer : comment investir à plusieurs ?
• Comment monter le projet d'acheter à plusieurs une résidence secondaire ?

Acheter un logement neuf à plusieurs est une opération de plus en plus courante. En effet, les prix de l'immobilier ont augmenté ces dernières années, et il est de plus en plus difficile d'acheter seul un bien immobilier. Heureusement, il existe des solutions pour acheter un appartement neuf ou une maison neuve à plusieurs, que ce soit avec des amis, des membres de sa famille ou même des inconnus. Découvrez dans cet article les différentes manières d'acheter un logement neuf à plusieurs, ainsi que les avantages et les risques d'un tel projet d'achat immobilier.

 

Bonne ou mauvaise idée d'acheter à plusieurs dans le neuf ?

 

Acheter à plusieurs un appartement neuf peut avoir différentes raisons originelles : acheter à deux sa résidence principale quand on vit ensemble, se pacse ou se marie avec ou sans contrat de mariage ; acheter pour louer à plusieurs ou en famille pour se constituer un patrimoine immobilier ; acquérir une résidence secondaire à partager pour en diminuer les frais... Les atouts sont alors nombreux : on profite déjà des avantages du neuf : frais de notaire réduits, possible exonération de la taxe foncière, économies d'énergie et donc de factures énergétiques... mais, bon à savoir, emprunter à plusieurs permet également d'augmenter la capacité d'endettement et donc de faciliter l'obtention d'un prêt immobilier.

Comment acheter un appartement à 2 personnes, voire 3 ou plus ?

 

SCI, indivision, tontine, il existe trois solutions principales pour réaliser un co-achat immobilier, chacune avec des avantages et des inconvénients propres. Il est donc nécessaire d'entamer une réflexion en amont pour trouver la solution idéale en fonction de votre projet immobilier.

 
- Co-achat propriété immobilière en SCI : que peut-on acheter avec une SCI ?

Si vous souhaitez acheter un bien immobilier à trois personnes ou plus, la SCI est à privilégier, notamment si c'est dans le but de réaliser un investissement locatif. En effet, la Société Civile de Placement a pour objectif de faciliter la gestion patrimoniale et fiscale d'un ou plusieurs biens immobiliers. La personne morale qu'est la SCI achète le bien immobilier et les personnes physiques ou co-acheteurs en détiennent des parts selon l'apport financier ou l'emprunt engagé. Un des inconvénients d'une SCI est sa gestion complexe, formelle et donc onéreuse qui nécessite par exemple la tenue d'une assemblée générale annuelle. 

- Comment acheter un bien de famille en immobilier neuf en indivision ?

 

Acheter en indivision permet de profiter d'un statut juridique réglementant la détention d'un bien immobilier par deux ou plusieurs personnes. L'indivision se crée automatiquement si rien d'autres n'est prévu. Avantage de l'indivision : pas de démarches administratives ou de formalités à effectuer. Acheter en indivision permet de le faire si on est en concubinage par exemple. Chaque indivisaire achète en fonction de la somme engagée. Un prorata à bien indiquer dans l'acte de vente authentique lors de la signature chez le notaire à défaut d'avoir de fait un partage égalitaire entre les membres de l'indivision en cas de décès. D'ailleurs, le régime de l’indivision dans l'immobilier neuf, comme lors d'un projet de VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, est identique que dans l’ancien.

 

- Quelles différences entre SCI et indivision ?

Une indivision se crée lorsque les partenaires d'un pacs décident d’acheter ensemble un bien immobilier, lors d'un décès ou d'un héritage où le défunt laisse du patrimoine immobilier que sa succession ne souhaite pas vendre, lors d'un divorce quand les ex-conjoints ne veulent pas vendre ou partager les biens... Cela peut être une solution subie ou désirée. La principale différence tient dans sa durée : une SCI est créée pour 99 ans quand une indivision peut s'arrêter si un des indivisaires décide d'en sortir. La SCI est un gage de pérennité dans le temps. Les parts d'une SCI sont aussi plus faciles à céder et elles permettent une plus grande flexibilité d'organisation qu'une indivision. A l'inverse, l'indivision est plus facile lors d'un achat immobilier neuf en couple que les acquéreurs soient mariés, pacsés ou en concubinage.

 

- Acheter un appartement neuf à plusieurs ou avec vos parents en tontine

 

Plus rare, on peut aussi acheter à plusieurs en tontine ou pacte tontinier. La tontine permet de préparer la succession puisqu'elle se transmet automatique aux survivants que sa clause est intégrée à l'acte de vente. Le dernier survivant obtient alors la pleine-propriété, ce qui peut être facilitant lors d'un achat en couple ou en famille. Solution qui peut être pertinente si vous achetez un bien immobilier avec vos parents Reste qu'en comparaison de la SCI, la tontine n'apporte aucun avantage fiscal pour les frais de succession.

 
Acheter pour louer : comment investir à plusieurs ?

 

Investir à plusieurs permet d'optimiser les coûts et là encore, c'est une solution de plus en plus plébiscitée face à la hausse des prix et l'envie de se constituer un patrimoine immobilier. Pour éviter les litiges, il est impératif de bien verrouiller les différentes clauses de l'indivision et/ou de la SCI. Même si on investit avec des membres de sa famille, encore davantage si on investit avec des proches ou des amis, le montage juridique de votre projet, notamment en cas d'apports différents, doit être bien ficelé. Lire aussi - Comment investir en SCI dans l'immobilier neuf ?

Comment monter le projet d'acheter à plusieurs une résidence secondaire ?

 

Alors qu'en France, un logement sur dix est une résidence secondaire ; les envies de vie au vert et d'une meilleure qualité de vie ou les possibilités de télétravailler ont accroit le désir de posséder une résidence à la campagne, à la mer ou à la montagne. 49 % des Français souhaiteraient investir dans une résidence secondaire dans les cinq prochaines années, d’après une étude publiée en début d'année. Si dans les années 70 et 80, le timeshare ou la location de vacances en temps partagé était une alternative à l’accession d’une résidence secondaire, il existe aujourd’hui de nouveaux moyens d’acquérir un bien de villégiature sans les contraintes imposées par ce principe souvent décrié. 

 

Est-il possible d'acheter une maison secondaire à deux propriétaires, voire plusieurs ?

 

En effet, des start-ups proposent un service clé en main d’achat et de gestion de résidences secondaires en copropriété. Un tiers de confiance qu'est la start-up rassemble au sein d’une SCI entre 2 et 8 copropriétaires pour l’achat d’un même bien immobilier partout en France. Chaque acquéreur peut ainsi bénéficier de la propriété jusqu'à 44 nuitées par part et par an, 8 parts maximum par propriété, réservables de manière flexible, par le biais d’un calendrier ouvert jusqu’à 24 mois à l’avance. Calendrier dynamique qui assure une répartition équitable des nuitées à forte demande, comme Noël, les vacances scolaires ou encore le pont du 14 juillet... De quoi investir à plusieurs avec de parfaits inconnus mais dont le processus de matching utilisé permet de s’assurer que les emplois du temps, les exigences, les situations géographiques et familiales des différents copropriétaires soient parfaitement complémentaires pour constituer la SCI.

 
Opter entre la SCI, l'indivision, la tontine... c'est faire le bon choix, afin de profiter d'une fiscalité avantageuse, de limiter d'importants droits de succession ou l'impôt sur les sociétés... De sorte à investir dans l'immobilier neuf à plusieurs dans les meilleurs conditions !

Par Céline Coletto

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