Edition du 26/01/2024

L'immobilier neuf tricolore en 2023 a été marqué par des chutes historiques. Certaines régions résistent à la tempête, tandis que d'autres sont englouties. Quelles sont les pépites et les zones sinistrées ? Décryptage des performances et perspectives pour un marché en mutation, grâce à l’analyse du cabinet Adéquation.

L'année 2023 restera gravée dans les annales du marché de la promotion immobilière en France. Les chiffres alarmants de ventes au détail révélés par Adéquation, société de conseil et d'études des marchés immobiliers, confirment la descente du secteur. Cette chute vertigineuse de 35 % des ventes aux particuliers, atteint ainsi le point bas historique observé pour la dernière fois lors de la crise des années 1990. Cette baisse généralisée des ventes touche presque tous les territoires, bien que certaines régions réussissent à résister mieux que d'autres.
Simon Chapuy, directeur de marché « promoteurs immobiliers » chez Adéquation, détaille ce constat sombre : « Avec 60 000 logements neufs réservés par les particuliers en 2023 sur le territoire français, la filière accuse à nouveau une baisse drastique des volumes de réservation. Elle fait suite au repli déjà important de 2022 : - 30 % par rapport à 2021. Le recul est semblable pour le nombre de logements mis en vente, qui s’est comme adapté à la faible demande observée actuellement ». Il faut noter que c’est surtout le retrait massif des investisseurs particuliers, surtout en loi Pinel, qui explique ce recul. Ils n’ont représenté que 36 % des ventes en 2023, contre 44 % en 2022 pour un volume divisé par deux !

 

Des territoires touchés de manière inégale

 

Résistance relative de l’immobilier neuf en Ile-de-France

 

Le logement neuf en Ile-de-France, bien que touché, enregistre une baisse des ventes de 22 %, inférieure à la moyenne nationale. Cette performance relative peut être expliquée par une moindre dépendance aux ventes à investisseurs, des projets d'aménagement dynamisant l'activité et une résistance dans certains secteurs accessibles aux primo-accédants, grâce à des opérations en TVA réduite sous la barre des 5 000 €/m².

 

Grandes métropoles : défi de commercialisation

 

Les grandes métropoles françaises, à l'image de Nantes, Bordeaux, Toulouse, et Montpellier, accusent, elles, clairement le coup avec des baisses comprises entre - 50 % et - 60 %. Par rapport au pic haut d’activité de 2019, la chute de l’activité est abyssale et représente - 65 % à - 80 %. L'immobilier neuf à Nantes détient le triste record de la plus forte chute, avec seulement 705 ventes en 2023 contre 3 385 en 2019.

Ces marchés historiquement portés par les investisseurs particuliers subissent naturellement le contrecoup de la désaffection de ces derniers.
La métropole de Lyon, après plusieurs années de difficultés, atteint également un point bas avec une baisse de 30 %. En revanche, seuls le Franco-Genevois : - 5 % et le littoral des Alpes-Maritimes : - 5 % environ tirent leur épingle du jeu, grâce à une demande exogène soutenue et davantage solvable.

 

Villes moyennes : là encore des situations contrastées

 

Le tableau est plus nuancé du côté des agglomérations moyennes. La façade atlantique, notamment le Pays basque, maintient une activité soutenue, avec une progression de 2 % malgré des prix en hausse de 4 %. La communauté de communes Maremme-Adour-Côte Sud, autour de Capbreton et l’agglomération lorientaise enregistrent également un pic d’activité, avec respectivement + 40 % de mises en vente et + 38 % de ventes.
Cependant, des difficultés subsistent. Metz, Orléans, Annecy, Grenoble et Chambéry affichent des baisses comprises entre 35 % et 45 %, tandis que Le Havre, Brest, Amiens, Rouen et Caen, malgré une stabilisation des prix, connaissent des reculs significatifs. Certains marchés, tels que Perpignan, Reims, Besançon, Sète, Clermont-Ferrand, Nîmes et Saint-Étienne, enregistrent des réservations en chute de l'ordre de 50 %. A noter le cas particulier de l’immobilier neuf à La Rochelle qui a vu ses ventes divisées par deux malgré un territoire attractif mais qui est sous-offreur en raison de choix politique. Il a subi aussi le retrait des investisseurs et des prix jugés élevés par Adéquation.

 

Perspectives futures et lueur d'espoir

 

L'analyse des permis de construire accordés en 2023 confirme la part croissante des logements autorisés en zones B2 et C, passant de 20 % en 2021 à 29 % en 2023. Bien que ce relais de croissance ne permette pas de reconstituer les volumes perdus dans les marchés tendus, il pourrait contribuer à une évolution plus douce en 2024, avec des prix moins élevés et/ou des opérations de taille plus réduite.
En conclusion, le secteur de la promotion immobilière traverse une période plus que difficile, mais les disparités régionales indiquent que certaines régions parviennent à mieux résister. L'avenir dépendra en grande partie de l'évolution des facteurs économiques, des politiques d'aménagement du territoire et des ajustements du marché pour répondre aux nouvelles réalités.

Par Vincent Durand

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