Revente appartement neuf : quelles sont les règles d'or ?

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03/2020

Par nécessité ou par envie, quand est-il pertinent de revendre un appartement neuf ? Nombreux sont les propriétaires immobiliers, investisseurs locatifs notamment, à s’interroger pour savoir combien de temps attendre avant la revente d’un logement neuf. Pour tout savoir avant de revendre un appartement neuf.

revente logement neuf
Les propriétaires, investisseurs locatifs notamment, s'interrogent régulièrement pour savoir quand revendre leur logement neuf.
La patience est souvent de mise afin de réussir la revente d’un logement neuf. Les professionnels estiment qu’il faut compter en général 6 années avant de revendre un appartement neuf pour rentabiliser les frais liés à l’achat immobilier : frais de notaire par exemple. Or, quand il s’agit de revendre un logement neuf, un autre délai est important : la barrière des 5 ans. Jusqu’à 5 ans, un logement reste juridiquement « neuf » et peut donc se revendre plus cher qu’un logement ancien. Attention tout de même aux délais imposés par les différents dispositifs fiscaux. On y reviendra. Voici donc comment s’interroger avant de revendre un logement neuf.

Revente logement neuf : à quel coût ?


Avant de se lancer dans la revente d’un appartement neuf, il s’agit de prendre en compte l’ensemble des frais inhérents à tout achat immobilier afin de calculer la rentabilité financière de l’opération immobilier. De sorte à estimer la rentabilité en cas de revente d’un logement neuf.
Les coûts annexes à prendre en compte :
- les droits d’enregistrement (ou plus communément frais de notaire) versés au moment de l’acquisition
- le coût du crédit immobilier : assurance-emprunteur, frais de dossier, intérêts du prêt…
- la commission de l’agence immobilière liée à la revente si vous n’optez pas pour une revente de particulier à particulier… 
Une fois ces coûts mesurés, vous pouvez alors estimer si revendre votre appartement neuf sera rentable ou non. A cela, il faut aussi ajouter le coût de l’imposition de la plus-value immobilière.


Revente appartement neuf et plus-value immobilière


Si vous occupiez le bien immobilier à revendre au titre de votre résidence principale, il n’y aura pas d’imposition au titre de la taxation des plus-values immobilières. En revanche, en cas de revente d’un logement neuf de type résidence secondaire ou investissement locatif, l’imposition des plus-values entre en ligne de compte. Il faut donc intégrer son coût dans la rentabilité financière de la revente immobilière. 
Dans le cas de la revente d’un investissement locatif ou d’une résidence secondaire, la plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition. La taxation de la plus-value immobilière sera alors de 19 % sur l'impôt sur le revenu et de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. A noter qu’il existe un abattement selon la durée de détention du bien immobilier à revendre à partir de six années de détention.

Quid de la revente d’un investissement locatif Pinel ?


Pour rappel, dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel ou avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur s’engage à respecter une durée minimale de mise en location. Ainsi, pour un investissement Pinel, la durée d’engagement de location est d’au moins 6 ans. Pour l’investissement Censi-Bouvard, le bail commercial signé avec le gestionnaire-exploitant de la résidence services est d’au moins 9 années. Ainsi, pour conserver les avantages fiscaux de ces dispositifs de défiscalisation immobilière, il est nécessaire de respecter ces durées 

Comment revendre un logement neuf ?


Outre la prise en compte de tous les coûts inhérents à la rentabilité financière de la revente, il faut aussi effectuer les diagnostics immobiliers obligatoires. Autre étape-clé : fixer le prix de revente, un prix adapté et en adéquation avec le marché immobilier du quartier et de la ville afin de revendre son logement neuf rapidement.   
A noter : certains promoteurs immobiliers assurent une garantie revente. Il s’agit d’une assurance qui protège l'acheteur en cas de revente du bien immobilier suite à un accident de la vie en cas de décès ou divorce... S’il revend moins que le prix d’achat, une indemnité, égale à la perte financière au moment de la vente à hauteur de 20 % du prix du bien, peut être versée.


Revente VEFA avant livraison


Arrivée d’un enfant, séparation, mutation, il est parfois nécessaire de revendre un logement neuf acquis en VEFA avant même sa livraison. Bonne nouvelle : c’est tout à fait possible si le contrat de vente l’indique bien et c’est souvent le cas. Il est donc possible de revendre un appartement neuf avant l’achèvement des travaux. Autre bonne nouvelle : le futur acquéreur pourra aussi profiter du PTZ, prêt à taux zéro s’il en fait sa résidence principale ou de la loi Pinel s’il souhaiter acheter pour louer.
En revanche, la revente d’une VEFA avant la livraison se fait sous certaines conditions. Le futur acquéreur ne pourra profiter des frais de notaire réduits propres au logement neuf, sauf si la revente s’effectue avant la signature de l’acte définitif de vente chez le notaire. Le vendeur devra aussi régler la TVA, réduite ou non, ainsi que l’éventuelle taxe sur les plus-values immobilières puisqu’il ne s’agissait pas encore de sa résidence principale. Il est donc possible si cela est permis dans le contrat de vente de revendre un appartement neuf en VEFA avant la livraison ; mais sous conditions et certains frais inhérents.
Par Céline Coletto

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