Investissement locatif sans apport : comment faire ?

Plus de la moitié des investissements locatifs sont réalisés sans apport personnel, selon les derniers chiffres du Crédit Foncier. Investir sans apport est donc possible et plus largement répandu qu’on ne le croit. Voici comment réaliser un investissement locatif sans apport et pourquoi il est pertinent d’investir sans apport dans l’immobilier.

 

 

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien sans apport personnel signifie financer grâce à un emprunt, son projet immobilier, ainsi que les frais annexes : frais de notaire par exemple, c’est-à-dire sans toucher à son épargne et sans fournir d’apport personnel. L’apport personnel, c’est la somme qu’un emprunteur apporte pour financer ces frais annexes. Ils représentent en général 10 % du prix d’un projet immobilier. Cela consiste alors à obtenir un prêt immobilier à 110 %. 

A savoir que l’immobilier neuf profite de frais de notaire réduits, maximum 3 %, contre 8 % dans l’ancien, de quoi pouvoir emprunter sans apport avec moins de frais annexes. Lire aussi - Achat immobilier neuf : des frais de notaire réduits

 

Quel est l'intérêt d'acheter pour louer ?

 

Avec ou sans apport, l’achat pour la location présente déjà plusieurs avantages significatifs. Cela permet d’obtenir une source de revenus régulière et stable sous forme de loyers. Ces revenus peuvent être utilisés pour couvrir les coûts associés à la propriété, tels que le remboursement d’un prêt immobilier nécessaire à l’achat, les taxes foncières et l’entretien, tout en fournissant un flux de trésorerie supplémentaire.
Acheter pour louer est aussi une excellente stratégie d’investissement à long terme. Avec le temps, la valeur de l’immobilier a tendance à augmenter, ce qui peut entraîner une appréciation significative de la valeur de votre propriété. Cela peut être particulièrement bénéfique si vous envisagez de vendre ce bien immobilier à l’avenir.
Se lancer dans l’investissement locatif permet également d’obtenir des avantages fiscaux. Les propriétaires peuvent souvent déduire les dépenses liées à la propriété et à la gestion de leurs biens locatifs, y compris les intérêts sur les prêts immobiliers, les taxes foncières, l’assurance, les frais de maintenance et de réparation, et même les frais de déplacement liés à la gestion de la propriété.
Réaliser un investissement immobilier peut aussi contribuer à diversifier votre portefeuille et votre patrimoine. Comme pour tout investissement, il est important de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. L’immobilier affiche une certaine protection contre la volatilité du marché boursier et d’autres types d’investissements. Toutefois, n’oubliez pas que l’achat pour la location comporte également des risques. Les propriétaires doivent faire face à des périodes potentielles de risque de vacance locative, à des coûts d’entretien ou de travaux de rénovation imprévus et à la possibilité de locataires difficiles. L’immobilier est un investissement illiquide, ce qui signifie qu’il peut être difficile de convertir rapidement votre propriété en espèces si nécessaire. 

 

 

Concrètement, il s’agit de montrer patte blanche aux banques. En effet, afin d’obtenir ce crédit immobilier à 110 %, sans apport personnel, le dossier de prêt immobilier mais également la tenue de compte doit être irréprochable. Il est nécessaire également d’avoir un solide projet d’investissement locatif sans apport.

 

 

Pour financer un investissement locatif sans apport, premier impondérable : présenter un dossier de prêt sans fausse note. Pour cela, comme pour toute demande de prêt, l’emprunteur doit présenter des relevés de banque sans découvert, sur au moins les trois derniers mois. Même si vous ne souhaitez pas mobiliser votre capacité d’épargne, avoir su épargner au fil des années, sera toujours un plus à présenter au banquier, de sorte à montrer votre capacité à rembourser les mensualités du prêt. Deuxième impondérable : avoir un projet d’achat pour louer sans apport solide. Lire aussi - Conseils pour un premier investissement locatif

 

 

Certains investisseurs peuvent faire le choix de ne pas mobiliser leur épargne pour investir dans l’immobilier, d’autres peuvent ne pas avoir pu épargner pour se constituer un apport personnel. Pourtant, il ne faut pas s’empêcher de se lancer dans un projet d’investissement locatif. 

En résumé, pour pouvoir investir sans apport, il faut donc pouvoir prouver à votre banquier, d’autant plus si vous souhaitez faire jouer la concurrence entre établissements bancaires, une situation professionnelle stable et un projet immobilier plus que solide.

Pour rassurer votre banquier, vous pouvez ainsi faire le choix d’acquérir un bien déjà loué : les loyers sont alors déjà connus, le locataire déjà en place. N’oubliez pas de détailler les atouts de votre bien immobilier acheté pour louer : proximité des transports et des commerces, des universités s’il s’agit d’une petite surface à louer à des étudiants, quartier renommé… 

Info en + : pour savoir si votre emprunt sera autofinancé par les loyers perçus, la banque ne prendra en compte que 70 % du montant des loyers, le reste correspondant aux charges : travaux, taxes, charges de copropriété… 

 

 

Si être déjà propriétaire de sa résidence principale sera un atout dans l’étude du dossier de prêt immobilier pour financer un investissement immobilier sans apport, ce n’est pas une obligation. On trouve en effet de plus en plus de locataires de leur résidence principale, dans les grandes villes notamment, qui se lancent dans des investissements locatifs sans apport, soit dans le but de se créer un apport pour un projet immobilier ultérieur, soit pour anticiper leur retraite. 

Quoi qu’il en soit, déjà propriétaire ou non, le banquier sera toujours très attentif à la viabilité du projet d’achat locatif sans apport. L’emplacement sera bien sûr la règle incontournable ; mais pas seulement. L’établissement bancaire va étudier également la typologie du bien, la vigueur du marché locatif, son rendement locatif afin d’estimer la part des mensualités qui ne sera pas couverte par les loyers… 

La règle reste la même que pour tout crédit immobilier : la part des mensualités ne pourra excéder un tiers des revenus de l’investisseur. A voir auprès d'un courtier en crédit immobilier pour monter un dossier de prêt scrupuleux et obtenir ainsi le financement de son achat locatif sans apport.

 

 

L'effet de levier consiste à amplifier la force d'un mouvement. Dans l'immobilier, l'effet de levier permet de ne mobiliser qu'une part de l’épargne de l'investisseur pour acquérir un bien et financer le reste par un emprunt. Concrètement, si le rendement locatif est supérieur au taux du crédit, le recours à l’emprunt permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement locatif. 

Emprunter permet d’alléger les charges et d’accroître la rentabilité nette financière d’un investissement locatif. Le recours à l’emprunt permettant de se constituer un patrimoine immobilier grâce à des loyers couvrant une partie des mensualités de remboursement, sans risque. Grâce à l’assurance-emprunteur imposée comme dans tout achat à crédit, le prêt sera en effet remboursé en cas de décès ou d’accident de la vie. A cela, s’ajoute aussi un effet de levier fiscal selon le type de défiscalisation choisie. 

 

 

En cas d’imposition au réel, pour tout investissement immobilier, les intérêts d’emprunts liés au crédit immobilier, ainsi que le coût de l’assurance-emprunteur sont déductibles des loyers imposables perçus. Il est alors pertinent d’emprunter la totalité de l'argent afin d’avoir le maximum d’intérêts à déduire. De quoi encore profiter de l’effet de levier fiscal sur un investissement locatif en créant un déficit foncier. 

 

 

Obtenir un prêt immobilier sans apport pour investir sera d’autant plus pertinent si l’investisseur opte pour la défiscalisation Pinel. En effet, les avantages fiscaux de la loi Pinel, soutien à l’investissement immobilier créé en 2014 et prorogé jusqu’à fin 2021, seront intégrés dans le calcul du reste à vivre de l’emprunteur qui souhaite investir sans apport en Pinel. Cela peut représenter jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans. 

A noter : le dispositif Pinel impose un engagement de mise en location du logement neuf durant 6 ans minimum, renouvelable deux fois trois ans, pour augmenter le bonus fiscal. A cela s’ajoute un respect de plafond de loyer selon la zone géographique où est situé le bien immobilier. Il est donc important de vérifier que les loyers obtenus seront suffisants pour rembourser tout ou partie des mensualités.

 

 

Si l’investisseur immobilier opte pour acheter pour louer en location meublée, deux statuts coexistent en France pour défiscaliser et investir sans apport : le LMNP ou LMP, Loueur de Meublés (Non)-Professionnels. En LMNP, l’investisseur déduit charges et amortissements de ses revenus locatifs, tandis qu’en LMP, la déduction des charges crée un déficit qui est déductible des revenus globaux. A savoir qu'il peut opter pour deux mécanismes d'imposition de ses revenus fonciers : le micro BIC et le régime réel d'imposition.

 

Réaliser un investissement locatif sans apport grâce à la SCI

Avantages : est-ce rentable d'acheter pour louer sans apport ? 

Alors, êtes-vous prêt à vous lancer dans un investissement locatif sans apport ?