Investissement locatif : les résidences étudiantes, tout savoir sur un placement d'avenir

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03/2013

Avec notamment la prorogation du dispositif Censi-Bouvard jusqu’en 2021 et le statut fiscal pérenne de loueur de meublé, sans encadrement des loyers, l’investissement immobilier dans une résidence services et plus particulièrement une résidence étudiante reste un placement d’avenir.

Quel emplacement choisir pour investir en résidence étudiante ?


Comme pour tout achat immobilier, l’emplacement reste l’élément principal pour aiguiller le choix de l’acquéreur. Pour investir dans une résidence étudiante, il faut miser sur des villes à fort potentiel étudiant : Paris, mais aussi Lyon, Aix-Marseille, Montpellier, Lille, Nice, Toulouse, Bordeaux. Pour des budgets plus attractifs, l’investisseur peut aussi opter en régions sur Strasbourg, Rennes, Reims, Grenoble ou Créteil, Paris-Saclay, Marne-la-Vallée et Versailles en Ile-de-France.
Plus que la ville, il faut aussi se préoccuper de l’emplacement exact de la résidence étudiante : à proximité des pôles universitaires ou en centre-ville.
Atout indéniable : être à proximité des transports en commun. Se situer à plus de 500 mètres d’un arrêt de tramway ou de métro est souvent rédhibitoire pour les futurs occupants.

Quelle rentabilité espérée en investissant en résidence étudiante ?


Face des besoins toujours croissants pour loger les étudiants à chaque rentrée universitaire, la rentabilité d’un investissement en résidence étudiante est bien assurée.
Avec plus de 2 millions d’étudiants dont 65 % qui doivent se loger hors du domicile familial, le potentiel des résidences étudiantes est assuré puisque la France dispose de moins de 400 000 logements étudiants (publics et privés).
Hors défiscalisation Censi-Bouvard, la rentabilité d’une résidence étudiante peut atteindre 4 %. Mais avant d’espérer une rentabilité, il faut s’interroger sur l’exploitant et sa capacité à payer les loyers pendant toute la durée d’exploitation.

Quelle fiscalité adopter pour investir en résidence étudiante ?


L’immobilier géré n’a pas été touché par les diverses coupes budgétaires et la loi LMNP Censi-Bouvard a même été prolongée jusqu'en 2021. Ainsi, le dispositif Censi-Bouvard permet aux investisseurs de pratiquer la location meublée non professionnelle, LMNP, tout en obtenant des avantages fiscaux, quand la gestion locative du bien est assurée par un exploitant.
Ainsi, en s’engageant à louer sur un minimum de 9 ans, le contribuable obtient une réduction d’impôt de 11 % du prix hors taxe de l’acquisition, plafonnée à 300 000 €. Pour un investissement de 100 000 €, l'économie d'impôts est donc de 11 000 €, répartie sur 9 ans, soit 1 222 € par an.
De plus, l’investisseur récupère l’ensemble de la TVA à 20 %. Le statut pérenne du LMNP permet aussi d’obtenir des avantages sur la fiscalisation des loyers. 

Les précautions à prendre


- Attention aux prétentions en termes de loyers
Outre le choix de l’emplacement, l’investisseur doit veiller au niveau de loyers annoncé par le gestionnaire. Même s’ils offrent une rentabilité alléchante, si les loyers sont trop élevés au vu du marché locatif local, la résidence pourra avoir du mal à se remplir et donc le propriétaire sera alors amené à accepter des révisions de loyers à la baisse.
- Attention au choix de l’exploitant
La réputation du gestionnaire de la résidence services est la clé d’un bon investissement en immobilier géré. Il s’agit à la fois d’avoir un exploitant avec une solide expérience pour gérer, remplir et entretenir les lieux, mais aussi une capacité financière pour franchir les éventuels coups durs. 
Par Céline Coletto

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Dossier complet : Investir dans une résidence étudiante

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