Loi Censi-Bouvard 2020 : quels sont les avantages ?

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01/2012

Le dispositif LMNP Censi-Bouvard a plusieurs autres appellations : amendement Bouvard, LMNP en résidence services, loi Censi-Bouvard… Plusieurs noms mais un seul dispositif fiscal pour investir en résidence services tout en réduisant ses impôts. Découvrez ici comment réussir votre investissement immobilier en loi Censi-Bouvard.

Comment investir en Censi-Bouvard ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Investir en Censi-Bouvard, c’est un dispositif fiscal pour soutenir la construction de logements étudiants ou de logements pour les personnes âgées, réunis dans des résidences avec services. Voici comment investir en loi Censi-Bouvard.

Loi Censi-Bouvard, c’est quoi ?


Né d’un amendement de la loi Scellier, déposé par les députés Yves Censi et Michel Bouvard, il permet de combiner les avantages fiscaux d’une Location Meublée Non Professionnelle, LMNP et de ceux du dispositif Scellier, qui a été successivement remplacé par la loi Duflot, puis désormais la loi Pinel. Il s’agit d’aider fiscalement l’investissement locatif dans les résidences services. 
Actuellement, le dispositif Censi-Bouvard peut se mettre en place dans des logements neufs ou en cours d’achèvement, VEFA, qui se situent dans des résidences étudiantes, des résidences pour seniors, des EHPAD, les Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes ou des résidences pour personnes handicapées. Ces résidences gérées doivent proposer un minimum de 4 services aux occupants pour bénéficier de ce statut de résidence services. Il est aussi possible d’en profiter dans des résidences avec services de plus de 15 ans en cours de réhabilitation.

Censi-Bouvard, comment ça marche ?


La loi Censi-Bouvard s’appuie sur les avantages combinés de la location meublée et de la défiscalisation immobilière. Il s’agit d’acheter pour louer un logement neuf meublé dans une résidence services et de signer en parallèle un bail commercial de minimum 9 ans avec un gestionnaire-exploitant. En découle des avantages fiscaux et financiers importants. 
C’est ains que le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt directe. Elle est de 11 % du prix HT du logement, plafonné à 300 000 €, répartie sur les 9 premières années, soit jusqu’à 33 000 € d’avantage fiscal au total. Cela peut représenter jusqu’à 3 666 € d’impôt en moins par an.
Comme le LMNP classique en résidence services, l’amendement Censi-Bouvard permet une récupération de la TVA à hauteur de 20 %. 
Autre atout de l’investissement LMNP Censi-Bouvard : les revenus locatifs sont faiblement imposés car enregistrés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux non professionnels, BIC. Ainsi, avec le régime le plus simple, le micro BIC, s’applique un abattement de 50 % sur les revenus locatifs, contre 30 % en cas de location classique.
En contrepartie de ces avantages fiscaux, le bailleur s’engage à louer ce logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans. 
A noter que la loi Censi-Bouvard a été prorogée jusqu'au 31 décembre 2021.


Investissement Censi-Bouvard : pour qui ?


Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables voulant se constituer un patrimoine immobilier en réduisant leurs impôts sur le revenu et en obtenant des revenus supplémentaires en vue de la retraite. Avec l’impératif d’avoir un gestionnaire pour s’occuper du bien, l’investisseur en Censi-Bouvard n’a pas à assurer directement l’exploitation du logement : pas de locataire à trouver par exemple. La loi Censi-Bouvard convient bien à des primo-investisseurs, ceux qui achètent pour louer pour la première fois. En effet, investir dans une résidence étudiante est possible avec un budget d’environ 100 000 €. Un ticket d’entrée accessible pour un premier investissement locatif.

LMNP Censi-Bouvard : conseils 


Comme pour tout investissement, notamment en location meublée, il est nécessaire de prêter attention à l'emplacement du logement acheté pour louer. Autre conseil : s'assurer de la fiabilité du gestionnaire qui s’engage à assurer l’entretien de la résidence services mais aussi à verser en temps et en heure les loyers. Attention également au rentabilité illusoire qui pourrait vous être annoncé.

LMNP classique ou Censi-Bouvard ?


De nombreux investisseurs s’interrogent sur la différence entre l’investissement en LMNP classique et l’amendement Censi-Bouvard. Depuis 2017, il n’est plus permis d’investir en loi Censi-Bouvard dans les résidences de tourisme. Pour ceux qui souhaitent investir en résidence de tourisme à la mer ou à la montagne, il s’agit alors d’investir avec le statut propre à la location meublée non-professionnelle, LMNP. 

Censi-Bouvard : que faire au bout de 9 ans ?


Date palier d’un investissement en Censi-Bouvard : les 9 ans, date à laquelle le bail commercial se termine et surtout date à laquelle la défiscalisation fiscale s’arrête. Il faut alors se renseigner auprès d’un spécialiste de la revente de ce type de biens ou auprès d’un gestionnaire de patrimoine pour évaluer les solutions offertes. A noter qu’en cas de revente avant 20 ans de possession, il faudra rembourser la quote-part de la TVA. Lire aussi - Censi-Bouvard : que faire au bout de 9 ans ?

Les avantages du Censi-Bouvard en bref 


Une réduction d’impôts sur 9 ans jusqu’à 33 000 €
Des revenus locatifs peu imposés grâce au statut BIC
Une récupération de la TVA de 20 %
Pas de gestion locative
= idéal pour les primo-investisseurs 
Par Céline Coletto

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