Immobilier neuf : comment acheter seul tout en étant marié ?

Edition du 23/10/2022
Mise à jour le 12/05/2023

Savez-vous comment acheter seul un bien immobilier tout en étant en couple ? Cela semble être un paradoxe, mais c'est pourtant possible. Voici quelques conseils pour vous aider à vous bâtir un patrimoine immobilier solo tout en étant en couple.

• Sommaire
• Achat immobilier : comment acheter une maison sans conjoint, sans pacs, sans contrat de mariage ?
• Puis-je emprunter et faire un achat immobilier sans mon mari ?
• Acheter à deux avec un seul apport, un seul emprunteur

Vous avez envie d'acheter seul un bien immobilier, un terrain à bâtir, une maison ou un appartement neuf mais vous êtes en couple ? Ce n'est pas une raison pour renoncer à votre projet ! En effet, il est tout à fait possible de se constituer seul un patrimoine immobilier tout en étant marié. Voici quelques conseils pour vous aider à réussir votre achat solo que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif.

Achat immobilier : comment acheter une maison sans conjoint, sans pacs, sans contrat de mariage ?

Dans l'idée, vivre à deux, c'est tout partager et pourtant, certains font le choix d'investir dans l'immobilier sans leur moitié. Eh oui, comme plus d'un mariage sur trois se termine en divorce, vous pouvez être tenté de vous lancer dans un projet immobilier sans votre conjoint du moment. Bien qu'acheter à deux est une aide aux yeux des banques au moment de calculer le montant de votre prêt immobilier et d'obtenir le meilleur taux d'intérêt possible, il est possible de monter seul un projet d'acquisition immobilière tout en étant marié.

Acheter un appartement seul sous le régime de la communauté

Si vous souhaitez acheter seul en étant marié sous le régime de la communauté légale, aussi appelé communauté réduite aux acquêts, vous devez financer votre bien avec vos fonds propres. Concrètement, ce contrat de mariage est le plus courant, il s’applique par défaut aux époux n’ayant signé chez le notaire aucun contrat de mariage spécifique en marge du mariage. Avec ce régime, les biens immobiliers, mais aussi les gains et les dettes, acquis pendant le mariage sont considérés comme communs. Pour acheter seul avec ce contrat de mariage, il faudra donc financer intégralement le bien avec votre argent. Attention car dans le cas d'un financement via un emprunt, le conjoint sera forcément solidaire des dettes à payer. Il faut donc spécifier dès l'acte de vente authentique l'origine des fonds : donation, héritage, épargne réalisée avant le mariage... Il peut être utile également de faire officialiser devant notaire par votre partenaire que vous achetez et financez seul ce bien immobilier. 
Info en + : en cas de litige sur le partage des biens immobilier lors d'un divorce, c'est le juge qui aura le dernier mot pour décider quel bien appartient à quel conjoint.

Etre marié sous le régime de la séparation de biens et devenir propriétaire solo 

Le régime de la séparation de biens, comme son nom l'indique, est le contrat de mariage le plus souple et le plus opportun pour acheter seul un logement, tout en étant en couple marié. En effet, ce contrat rédigé devant notaire prévoit que chaque époux reste propriétaire de ses propres biens mobiliers et immobiliers, acquis avant ou pendant le mariage. Cela vaut pour les achats immobiliers mais aussi pour les dons, les successions... Quand vous achetez à deux un bien commun, cela sera au prorata de ce que vous aurez financé. Une répartition, notamment de l'apport personnel de chacun, qui devra être spécifié dans l'acte notarié au moment de l'acquisition. Si l'un des partenaires décide de réaliser seul un achat immobilier, il suffit de signer seul l'acte de vente chez le notaire.

Comment acheter un bien seul quand on est marié sous le régime de la communauté universelle ?

A noter que sous le rare régime de la communauté universelle, contrat notarié signé avant le mariage, il sera quasi impossible d'acheter seul en étant marié puisque ce régime de la communauté universelle stipule que tous les biens communs appartiennent aux deux époux à part égale, qu'ils aient été achetés par l'un ou l'autre, avant ou pendant le mariage, et quel que soit leur mode de financement, par un prêt immobilier, une donation ou autre... Des clauses peuvent toutefois être ajoutées pour qu'en cas de divorce, les biens obtenus avant le mariage puissent être récupérés par leur propriétaire d'origine. De même, une mention spéciale peut être prise pour permettre d'acheter seul ; mais l'aide d'un notaire sera plus que précieuse pour rédiger le contrat de mariage.

Puis-je emprunter et faire un achat immobilier sans mon mari ?

Vous l'aurez donc compris, il est tout à fait possible d'acquérir seul, c'est-à-dire sans son époux, un bien immobilier ; mais il faudra alors se référer à votre contrat de mariage. Comme toujours dans le cas d'un montage patrimonial et de tout achat immobilier, il est plus que conseillé de se tourner vers une étude notariale pour obtenir les détails juridiques entourant votre projet. Il est également préférable de se faire aider par votre banque ou un courtier en prêt immobilier afin de monter le budget financier de votre achat. 

Acheter à deux avec un seul apport, un seul emprunteur

Avant de recourir à un seul emprunteur pour l'achat d'une maison à deux, voici ce que vous devez savoir car acheter une maison en couple avec un seul emprunteur et donc un seul apport peut être complexe. Les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires pour sécuriser le financement de votre projet immobilier. De plus, la personne qui ne contracte pas l'emprunt doit être consciente des risques auxquels elle est susceptible de s'exposer en participant à cet achat. L'achat à deux avec un seul emprunteur dépend de votre régime matrimonial.
Selon votre union, le régime applicable lorsque vous achetez un bien commun différent. Les parts sont réparties en fonction de votre régime matrimonial. Si vous n'êtes pas mariés, vous achetez en indivision, ce qui rend l'achat de maison à deux avec un seul emprunteur plus complexe.
Pour les couples mariés, vous êtes soumis à un partage en fonction de votre régime matrimonial. Il existe deux régimes courants : la communauté universelle et la séparation des biens. La communauté universelle permet aux époux d'être tous les deux propriétaires du bien avec des parts égales. En cas de divorce, les biens sont partagés à parts égales. Dans le régime de la séparation des biens, les époux sont propriétaires en fonction de leur apport respectif au financement du projet immobilier.
Pour les couples non mariés ou pacsés, le régime de l'indivision s'applique. Ce régime permet d'acheter une maison à deux avec un seul emprunteur ou à plusieurs, sans formalités ni frais supplémentaires. Chacun peut financer le bien comme il le souhaite, avec un apport personnel ou un prêt immobilier. Les parts peuvent être réparties en fonction du financement ou de l'accord convenu, par exemple 50 %-50 %, 30 %-70 %. Pour les investissements locatifs ou l'acquisition d'un bien immobilier avec l'aide de la famille, la création d'une Société Civile Immobilière, SCI, peut être une solution, grâce à des avantages fiscaux intéressants. 

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Cependant, il est important de prendre en compte certaines considérations et de se maîtriser avec les aspects fiscaux, immobiliers et bancaires avant de procéder à un achat à deux avec un seul emprunteur. Si vous ne possédez pas les connaissances nécessaires dans ces domaines, il est recommandé de faire appel à des professionnels : un notaire par exemple qui pourra répondre à toutes vos questions et vous guider dans vos demandes.
Il est également important de noter qu'un prêt immobilier à deux avec un seul emprunteur peut être refusé par les banques. La raison de ce refus est que la banque ne peut pas saisir le bien immobilier en cas d’impayés, puisque celui-ci appartient pour moitié au conjoint, il leur faudra son accord pour vendre la maison.

En résumé, il est possible d'acheter seul un bien immobilier tout en étant marié, en fonction de votre régime matrimonial. Sous le régime de la communauté légale, vous devrez financer intégralement le bien avec vos fonds propres, mais attention aux dettes qui seront solidaires entre les conjoints. Le régime de la séparation de biens permet à chaque époux de rester propriétaire de ses biens propres, facilitant ainsi l'achat immobilier en solo. Pour le régime de la communauté universelle, il est difficile d'acheter seul, mais des clauses spécifiques peuvent être ajoutées. Quoi qu'il en soit, il est important de se référer à votre contrat de mariage et de consulter un notaire pour obtenir des conseils juridiques adaptés à votre situation.

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