Garanties logement neuf : qu'est-ce que la garantie décennale ?

Edition du 08/08/2020
Mise à jour le 05/09/2023

Acheter ou faire construire un logement neuf permet de profiter de garanties propres à la construction neuve et notamment la « fameuse » garantie décennale. Découvrez ici les atouts et les dommages couverts par cette assurance et comment mettre en œuvre la garantie décennale d’un logement neuf.

garantie décennale maison — La garantie décennale est une assurance qui couvre durant 10 ans tous les dommages envers la viabilité et la solidité d’un bien immobilier neuf.

Sommaire
Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur lors d'une VEFA ? Quelles garanties prendre lors d'un CCMI ?
Définition : garantie décennale, c'est quoi ?
Quels sont les travaux couverts par la garantie décennale ?
Quelle différence entre garantie biennale ou garantie décennale dans la construction d'un immeuble neuf ?
Fenêtre ? Toiture ? Quels sont les travaux soumis à l'assurance décennale ?
Comment faire marcher la décennale d'un constructeur ?
Différence entre garantie décennale et assurance dommage-ouvrages
Qu'est-ce que l'assurance décennale obligatoire ? Ne pas négliger l'attestation !
Comment faire s'il n'y a pas de responsabilité décennale par l'entreprise ?

C’est l’un des avantages propres au logement neuf : les garanties de construction propre à l'achat immobilier en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement pour l’achat d’un logement neuf sur plan ou au CCMI, Contrat de Construction d’une Maison Individuelle, lorsque l’on fait construire une maison.

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Quelles sont les garanties qui protègent l'acquéreur lors d'une VEFA ? Quelles garanties prendre lors d'un CCMI ?

Il existe différentes garanties qui assurent le chantier et les travaux d’un logement neuf : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et bien sûr, la plus connue, la garantie décennale. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la garantie décennale dans l’immobilier neuf et notamment les dommages couverts par cette assurance.

Définition : garantie décennale, c’est quoi ?

D’abord, la garantie décennale est obligatoire. C’est le « constructeur » au sens large : promoteur, architecte, constructeur de maisons, bureau d'études... qui doit s’assurer pour couvrir les risques qui interviendraient durant 10 ans sur la structure et gros-œuvre de toute construction neuve.

La garantie décennale doit être souscrite avant l’ouverture du chantier : il est donc impératif en tant qu’acquéreur d’un appartement neuf ou maître d’ouvrage d’une future maison individuelle de se faire fournir l’attestation d’assurance avant le démarrage des travaux.

Quels sont les travaux couverts par la garantie décennale ?

Quelles sont les garanties d'un logement neuf ? © Trouver-un-logement-neuf.com

La responsabilité décennale assure la remise en état de tous les équipements indissociables d’un immeuble ou d’un logement neuf, engageant l’entreprise qui a effectué les travaux concernés.

La garantie décennale intervient quand :

la solidité de la construction de l’ouvrage est compromise : fissure importante, problème de toiture…
les vices, anomalies, dysfonctionnements ou malfaçons rendent le logement inhabitable : panne de chauffage, défaut d'électricité…

Glissement de terrain, fondation, charpente, toiture, défaut d'étanchéité, mur porteur, plafond… sont donc couverts par la garantie décennale. A l’inverse, les portes et les fenêtres ne sont pas couvertes par la décennale.

Quelle différence entre garantie biennale ou garantie décennale dans la construction d'un immeuble neuf ?

Si la garantie biennale ou garantie de bon fonctionnement assure les équipements durant deux ans, c’est-à-dire ce qui dissociable du bien immobilier comme un interphone par exemple, la garantie décennale couvre, elle, tout ce qui a trait au gros-œuvre et à la structure du bâtiment en lui-même.

En parallèle, la garantie de parfait achèvement assure les problèmes rencontrés durant la première année après la réception des travaux de la maison neuve ou de l'appartement neuf.

Fenêtre ? Toiture ? Quels sont les travaux soumis à l'assurance décennale ?

Les malfaçons ou réserves observées dès la réception du chantier sont, elles, couvertes durant un an par la garantie de parfait achèvement et non par la décennale. Il s’agit alors de la mettre en œuvre si l’appartement livré ne correspond pas scrupuleusement à la notice technique de l’acte authentique de vente.

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Comment faire marcher la décennale d'un constructeur ?

garantie décennale et dommage-ouvrages — Ne pas confondre la décennale prise par le constructeur et l'assurance dommage-ouvrages prise par le maître d'ouvrage, futur propriétaire.

Première étape pour activer la garantie décennale d’un logement : l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception directement au constructeur ou promoteur le mettant en demeure de réaliser ou faire réaliser les travaux de remise en état. Pour détailler votre demande, il peut être utile de faire des photos, voire de faire intervenir un huissier pour constater officiellement le sinistre.

Si le constructeur refuse d’effectuer les réparations, il est possible de recourir au tribunal de grande instance qui statuera.
Si le constructeur n’existe plus ou est insolvable, le recours s’effectuera contre son assureur.

Dans le cas de dommages dans les parties communes d’un immeuble, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a constaté des malfaçons, c’est au syndic de copropriété de lancer la procédure auprès du promoteur.

Lire aussi - Comment émettre des réserves dans les parties communes ?

Différence entre garantie décennale et assurance dommage-ouvrages

Dans le cas de la garantie décennale, c’est le « constructeur » qui s’assure et finance donc cette responsabilité. Tandis que l’assurance dommage-ouvrages est prise, avant le début du chantier, par le maître d’ouvrage, celui qui fait construire sa maison par exemple, afin de recevoir une compensation financière si la garantie décennale ne peut être mise en œuvre.

Info en + : le premier acquéreur mais également les acheteurs suivants sont couverts par la garantie décennale.

Lire aussi - Immobilier neuf : que faire en cas de malfaçons ?

Qu'est-ce que l'assurance décennale obligatoire ? Ne pas négliger l'attestation !

Un constructeur de maison ou un promoteur immobilier et/ou les entreprises qui travaillent sur le chantier doivent obligatoirement fournir à l’acquéreur les preuves de son assurance décennale. En effet, cette assurance qui protège les propriétaires d'un logement neuf contre les dommages causés par des défauts de construction est obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment intervenant sur un chantier de construction, de rénovation ou d’aménagement. Aussi appelée responsabilité civile décennale, elle a été mise en place par la loi Spinetta du 4 janvier 1978 et s'applique aux travaux réalisés depuis cette date.
Il est impératif de refuser de signer tout devis ou contrat qui ne serait pas assorti de cette assurance décennale. L'attestation de garantie décennale fournit par le constructeur ou le promoteur doit préciser les coordonnées de l'assureur. En cas de doute, il est plus que recommandé de joindre la compagnie d'assurance pour vérifier la véracité du contrat d'assurance.

Comment faire s'il n'y a pas de responsabilité décennale par l'entreprise ?

Dans le cas où les attestations d’assurance décennale seraient falsifiées ou inexistantes, le professionnel est passible d’une peine d’emprisonnement de 6 mois et/ou d’une amende de 75 000 €, auxquels s’ajoutent les frais pour assurer les réparations nécessaires.
En parallèle, si le constructeur reste défaillant, le maître d’ouvrage en tant qu'acheteur pourra lui faire jouer son assurance dommages-ouvrages afin d’obtenir des dédommagements.

Par Céline Coletto

Combien de temps dure la garantie décennale pour une maison neuve ? 10 ans mais à partir de quand ? Quel point de départ ?

Si la garantie décennale court, comme son nom l’indique, durant 10 ans ; encore faut-il savoir à partir de quand débute cette garantie propre au logement neuf. C’est à la réception des travaux de la maison neuve ou de l'appartement neuf que démarre la période décennale et non à la livraison.

Attention : la réception des travaux n’est pas la livraison.

En effet, la réception d’un chantier s’effectue entre les différentes entreprises de construction et le promoteur ; tandis que la livraison ou remise des clés a lieu ultérieurement entre le promoteur et l’acquéreur. Dans le cadre des garanties techniques de la VEFA, c’est la date de réception qui fait office de date de démarrage de la couverture des risques.
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Dossier complet : VEFA qu'est-ce que la Vente en Etat Futur d'Achèvement ?