Edition du 14/03/2021
Mise à jour le 11/03/2024

Financer l'achat sur plan d'un logement neuf est spécifique avec son échéancier particulier, les intérêts intercalaires qui en découlent... Pour tout comprendre du financement de l'immobilier neuf.

• Sommaire
• Le fonctionnement général d'un financement d'une Vente VEFA
• Quand commence-t-on le remboursement de son prêt immobilier ?
• Les intérêts et frais intercalaires, c'est quoi ?
• Comment financer un bien en VEFA ?
• Comment bénéficier de l'effet levier du crédit immobilier pour investir ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf ? En achetant un logement sur plan auprès d’un promoteur, on achète en réalité un bien qui n’existe pas encore : on parle alors d’une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement, ou VEFA. Dépôt de garantie, appels de fonds, intérêts intercalaires… Découvrez tout ce qu’il y a à savoir sur le financement d’un bien en VEFA.

 

Le fonctionnement général d’un financement d'une Vente VEFA

 

Contrairement à une vente dans l’ancien, une Vente en Futur État d'Achèvement ne se solde pas au moment de la signature de l’acte de vente. En réalité, le bien est payé à travers différents versements, en fonction de l’avancement des travaux.

 

Comment se passe le paiement en VEFA ?

 

Le premier versement, et donc la première étape, se fait alors au moment de la réservation du bien : le dépôt de garantie. Le montant de ce dépôt dépend de la durée qui sépare la réservation du bien de l’acte de vente : il est de 5 % si l’acte de vente intervient dans l’année, 2 % si plus d’un an après et 0 % au-delà. Dans les faits, le dépôt de garantie fait l'objet d’un forfait, généralement inférieur à 3 000 €.

Une fois le bien réservé, le promoteur, en concertation avec l’architecte, procède à des appels de fonds pour financer les travaux en cours. Les différents appels de fonds sont donc exigés au fur et à mesure que les travaux avancent, et ce à des moments-clés.

 

Etapes appels de fond : quel est l'échéancier de paiement pour acquérir un bien en VEFA ?

 

Au moment de l’achèvement des fondations, vous payez ainsi au promoteur un maximum de 35 % du prix du bien. Les versements s’élèvent ensuite à 70 % du prix du bien lors de la pose de la toiture (mise hors d’eau) et 95 % à la fin de la construction. Les 5 % restants sont versés au moment de la livraison du bien, autrement dit, à la remise des clés.

Pendant toute la durée des travaux, la banque qui finance votre achat procède alors au déblocage de ces fonds au fur et à mesure qu’ils sont demandés. On est donc sur un fonctionnement très différent de celui d’un achat dans l’ancien, où la banque débloque les fonds en une seule fois le jour de la signature l’acte de vente chez le notaire.

Les banques sont habituées à ce fonctionnement où l'on débloque les fonds selon un pourcentage à chaque palier dans le chantier, aussi vous n’avez pas de soucis à vous faire au niveau du fonctionnement du crédit. La vraie question, c’est de savoir si vous souhaitez commencer à rembourser votre crédit dès le déblocage des premiers fonds, ou après la remise des clés grâce au paiement différé.

 

Quand commence-t-on le remboursement de son prêt immobilier ?

 

Si vous décidez de commencer à rembourser votre crédit dès le premier versement, vous payez des mensualités avec des intérêts qui seront recalculés à chaque nouveau versement. Cela implique donc que vous supportiez votre loyer actuel plus vos mensualités, pendant toute la durée de la construction, qui peut prendre plusieurs années. À moins que votre loyer actuel ne représente qu’une faible part de vos revenus, cela risque d’être très compliqué. Sauf si vous disposez d’un gros apport ! Cela vous permettrait d’avoir des mensualités plus faibles, plus facilement cumulables avec vos autres charges.

Dans la plupart des cas, le paiement différé est la solution la plus simple pour rembourser le crédit de son bien acheté en VEFA. Cela vous permet de commencer à rembourser vos mensualités seulement au moment de la remise des clés, ce qui vous évite de cumuler les mensualités de votre futur logement avec un cumul avec le loyer de votre logement actuel. Vous pouvez cependant commencer à rembourser vos intérêts : on parle alors de différé partiel. Pendant toute la durée de report du remboursement du capital, vous payez donc des intérêts intercalaires qui évoluent en fonction des fonds débloqués.

 

Les intérêts et frais intercalaires, c'est quoi ?

 

Même si vous différez le remboursement du capital emprunté, la banque émet des intérêts dits « intercalaires » sur le capital qu’elle vous prête au fur et à mesure qu’elle débloque les fonds. Comme ils sont calculés uniquement sur le montant débloqué, ces intérêts évoluent avec les différents versements : plus la banque débloque des fonds, plus les intérêts sont importants ! Cela signifie qu’à la fin de la construction, ces intérêts sont très élevés, presque à hauteur de 80 % de la mensualité. Heureusement, cela ne dure pas plus d’un trimestre. 

Pour ne pas avoir à vous soucier de ces intérêts intercalaires, vous avez la possibilité d’opter pour le différé total, qui reporte le remboursement du capital et des intérêts à la remise des clés. Vous commencez donc à rembourser vos mensualités seulement au moment de la remise des clés, ce qui vous permet d’éviter un cumul avec votre loyer actuel. Financièrement, le différé total est donc moins difficile à supporter que le différé partiel. 

En contrepartie, la banque capitalise les intérêts que vous ne payez pas pendant la construction : vous payez des intérêts sur vos intérêts. Suivant la durée des travaux, cela peut donner lieu à une augmentation importante du montant de votre emprunt.

 

Comment financer un bien en VEFA ?

 

Lors de l'achat d'un bien immobilier neuf en VEFA, Vente en l'Etat Futur d'Achèvement, le financement est donc divisé en plusieurs étapes. En effet, les accédants à la propriété ou les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier neuf doivent disposer d'un financement adapté pour couvrir le dépôt de garantie, les frais de notaire au moment de la signature du contrat de réservation puis progressivement pour couvrir le montant total du bien acheté, selon l'avancement des travaux.
Pour faciliter le financement de cet achat en VEFA, avec ou sans apport personnel, il existe des solutions spécifiques et complémentaires, telles que le PTZ, Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Accession d’Action Logement ou encore des dispositifs en accession sociale qui permettent de faire baisser le coût total de l'opération comme le BRS, Bail Réel Solidaire, le PSLA ou les logements en TVA réduite. Si vous respectez le plafond de ressources de ces dispositifs et selon la composition du foyer ou encore de la zone géographique, vous pouvez booster votre plan de financement.

Autre conseil pour boucler son budget et financer l'achat d'un appartement neuf : faire appel à un courtier qui vous aidera à calculer en amont votre capacité d'emprunt et à trouver l'assurance emprunteur adéquate à votre profil, fera l'état de vos comptes bancaires pour éviter les incidents de paiement, tout en vous accompagnant à concrétiser votre dossier de prêt. De quoi assurer une sécurité financière du crédit grâce à un dossier solide. Collaborer avec un banquier à la fiabilité éprouvée garantit la tranquillité d'esprit nécessaire dans la gestion de votre argent tout au long du processus d'acquisition de votre logement neuf.

 

Comment bénéficier de l'effet levier du crédit immobilier pour investir ?

 

Autre atout du crédit immobilier pour financer un bien immobilier neuf, c'est l'effet levier. L’effet de levier du crédit immobilier est un mécanisme financier qui permet à l'emprunteur d’optimiser la rentabilité d’un investissement immobilier. En empruntant de l’argent pour financer un achat immobilier, vous pouvez investir une somme plus importante que si vous utilisiez uniquement vos fonds propres. Si le rendement de l’investissement est supérieur au coût du crédit, vous réalisez un gain supplémentaire grâce à l’argent emprunté. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

L’effet de levier est particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement immobilier pour plusieurs raisons. Tout d’abord, plus les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont bas, plus cela rend l’emprunt attractif. De plus, l’immobilier est un investissement tangible qui peut générer des revenus locatifs réguliers, qui remboursent une partie ou en intégralité les mensualités du crédit. Investissement qui peut également générer une plus-value à la revente. Enfin, l’effet de levier permet de diversifier son patrimoine et de répartir les risques en faisant supporter le poids de l'argent sur les banques. Lire aussi - Les avantages de l'effet levier du crédit immobilier pour investir

En bref, l'achat sur plan dans l'immobilier neuf, à travers la Vente en l'État Futur d'Achèvement, requiert une approche de financement unique, avec un échéancier particulier et des intérêts intercalaires à prendre en compte. Comprendre le fonctionnement de ce processus financier est impératif pour garantir une gestion prudente de son argent tout au long de l'acquisition d'un bien immobilier en VEFA.

Le choix de commencer le remboursement du prêt immobilier dès le déblocage des premiers fonds ou d'opter pour un paiement différé est à étudier. La flexibilité offerte par le différé total permet de soulager la charge financière pendant la construction, bien que cela puisse entraîner une capitalisation des intérêts. En parallèle, la collaboration avec un courtier assure de pouvoir boucler son budget et de présenter un dossier de prêt efficace. Bien conseillé, votre projet immobilier en VEFA peut être géré avec confiance, assurant ainsi une acquisition sereine de votre futur logement neuf. 

Par Auteur invité

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Dossier complet : Comment financer l'achat d'un logement neuf ?