Investissement Censi-Bouvard : que faire au bout de 9 ans ?

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06/2018

Les premiers investissements en Censi-Bouvard réalisés en 2011 arrivent à la fin de la période de défiscalisation, le cabinet LB2S évoque les stratégies à adopter pour les investisseurs de la première heure en Censi-Bouvard.

Comment investir en Censi-Bouvard ? © Trouver-un-logement-neuf.com
Vendre pour réinvestir, voilà le conseil à adopter selon le cabinet LB2S, spécialiste du marché secondaire de la location meublée sous bail commercial. Alors que les premiers investissements en Censi-Bouvard réalisés en 2011 arrivent à la fin de la période de défiscalisation, LB2S estime qu’il faut vendre pour réinvestir.
Créé en 2009, le dispositif Censi-Bouvard a rapidement rencontré un vif succès. Pour preuve, les ventes de logements meublés en résidences gérées ont pratiquement quadruplé. Entre 2008 et 2010, elles ont bondi de 8 000 à 30 000.
A sa création, l’investissement en Censi-Bouvard procurait, pendant neuf ans, une réduction d’impôt de 25 % du prix d’acquisition hors-taxe. En contrepartie, il fallait renoncer au principe de l’amortissement comptable et s’engager à louer le bien, via un bail commercial, pendant minimum neuf ans.
Pour les premiers investissements réalisés dans ce cadre, les neuf années de défiscalisation arrivent à leur terme. « Non seulement la réduction d’impôt prend fin, mais les revenus générés par les loyers sont de plus en plus fiscalisés. En outre, la période coïncide aussi avec l’échéance des premiers baux », explique Alexandre Teitgen, directeur dénéral de LB2S.

Quelle stratégie adopter après 9 ans d’investissement Censi-Bouvard ?


De nombreux paramètres sont à prendre en compter pour savoir quelle stratégie adopter pour les investisseurs en Censi-Bouvard de la première heure : conservation de la TVA immobilière ou non, nature du bail commercial, fiabilité de l’exploitant de la résidence gérée...
Selon LB2S, « la tentation peut être grande de se limiter à la comparaison des prix d’achat et de vente. Ce raisonnement est pourtant biaisé, car il ne tient pas compte des flux générés durant la période d’investissement, mais une chose est sûre, il faut vendre ».

Plusieurs scénarios possibles pour son Censi-Bouvard


1er scénario : vendre et réinvestir !
Alors que quelque 12 000 anciens Censi-Bouvard arriveront sur le marché en 2019, LB2S estime qu’il faut vendre son investissement Censi-Bouvard arrivé à échéance, et réinvestir le fruit de la vente dans un logement ancien, que celui-ci ait été initialement acheté dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou non. Comme le bien existe déjà, il procure sans attendre des loyers, à la différence d’un bien acheté dans le cadre d’un programme en VEFA.
Autre avantage, il est assorti d’un bail, qui vient d’être renouvelé ou le sera à la signature chez le notaire. En deuxième lieu, dans la mesure où le bien est acheté en meublé, il autorise l’investisseur à se prévaloir du régime des amortissements pour générer du revenu non fiscalisé, la location meublée permettant un droit de suite fiscal au nouvel investisseur. Troisièmement, le marché secondaire est riche d'opportunités. Enfin, mais ce n’est pas le moindre des arguments, pour ceux qui veulent investir à crédit, les taux actuels se traduisent par des mensualités pouvant être couvertes par les loyers perçus. L’opération est donc indolore, annonce LB2S.
 
2ème scénario : vendre et investir en Pinel !
Le second scénario envisageable consiste à vendre son Censi-Bouvard arrivé à échéance pour replacer aussitôt les liquidités perçues dans un autre programme immobilier défiscalisé de type Pinel. Il est également possible de se lancer dans un achat sur plan en LMNP classique, avec à la clé un rendement attractif, net de charges, et une fiscalité plus légère que la location vide classique. Le mécanisme de l’amortissement permet alors de générer des revenus non ou peu fiscalisés.

3ème scénario : garder son Censi-Bouvard et faire un second investissement

Une troisième variante est de conserver le logement acquis en Censi-Bouvard qui arrive à son terme, et acheter un autre logement, en location meublée classique, les amortissements, autorisés par le second, servant à effacer tout ou partie, des revenus locatifs procurés par le premier.Par Céline Coletto

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