Comment estimer les futures charges d'une copropriété neuve ?
Edition du 25/07/2021
Mise à jour le 12/05/2023
Vous venez d’acheter un appartement en copropriété neuve et vous vous demandez quelles charges vous allez devoir payer ? Ça tombe bien, voici justement un guide complet à ce sujet !
- Sommaire
- Propriétaire, quel va être le montant moyen de vos charges en copropriété neuve ?
- Focus sur les charges de copropriété : qu'est-ce que c'est ?
- Charges annuelles de copropriété : quand serez-vous redevable de votre premier appel de fonds ?
- Quelques conseils pour estimer et mieux maîtriser vos futures charges en copropriété neuve
Voilà un guide pour estimer les futures charges à payer dans le cadre d'une copropriété neuve. Au programme : les différentes charges dues pour votre logement individuel et la copropriété ainsi que quelques conseils pour mieux maîtriser vos charges et réaliser des économies...
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Propriétaire, quel va être le montant moyen de vos charges en copropriété neuve ?
Vous venez d’acheter un appartement en copropriété neuve ? Félicitations, vous êtes désormais copropriétaire ! Vous faites partie du syndicat des copropriétaires. Pour information, le syndicat des copropriétaires est un organe de la copropriété qui regroupe l’ensemble des copropriétaires d’un immeuble. Il est formé automatiquement, sans besoin de formalités particulières.
En tant que copropriétaire, vous aurez des charges à assumer, qu’elles soient relatives à votre logement individuel ou à la copropriété. Voici une liste des charges à payer en copropriété neuve pour vous aider à y voir plus clair :
● Les charges traditionnelles comme le gaz, l’électricité, la box Internet... ;
● La taxe d’habitation imposée par l’État ;
● La taxe foncière : à noter cependant que dans une copropriété neuve, vous pouvez dans certaines communes bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans à partir du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux. Pour en profiter, vous devez effectuer une déclaration au centre des finances publiques dans les 90 jours suivant la fin des travaux.
● Les charges de copropriété : tous les copropriétaires en sont redevables et permettent d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété.
Focus sur les charges de copropriété : qu’est-ce que c’est ?
En tant que copropriétaire, vous êtes redevable des charges de copropriété. En effet, le syndic envoie des appels de fonds pour collecter les charges et assurer la bonne tenue de l’immeuble. Généralement, ces appels de fonds sont trimestriels, mais le règlement de la copropriété peut prévoir une périodicité différente.
Frais de copro : comment calculer les charges d'un appartement neuf ?
● Une partie privative, c’est-à-dire un logement individuel, un box, une place de stationnement, une cave, etc. ;
● Une quote-part des parties communes : les parties communes sont définies par l’article 3 de la loi de 1965 et regroupent notamment les espaces verts, le gros œuvre des bâtiments, les locaux des services communs, les voies d’accès et les passages.
Il existe différents types de charges de copropriété qui peuvent faire varier le montant des charges qui vous sera demandé :
● Les charges générales : elles servent à assurer le fonctionnement global de l’immeuble et sont redevables par l’ensemble des copropriétaires. Il s’agit notamment des dépenses d’entretien, des frais de nettoyage et de maintenance ;
● Les charges spéciales : elles ne concernent que la maintenance et la réparation des équipements communs qui ne sont utilisés que par une partie des copropriétaires uniquement. Cela est le cas par exemple des charges relatives à l’ascenseur. Si vous avez acheté un appartement en rez-de-chaussée, ces charges ne vous seront pas demandées.
Bon à savoir : pour estimer vos charges de copropriété avant la finalisation de votre achat, vous avez l’état daté qui vous est remis par le notaire avant la signature de l’acte authentique de vente. Il s’agit d’un document obligatoirement établi par le syndic de copropriété qui donne des informations sur l’état de la copropriété comme le niveau global des impayés, le montant des charges payées par le copropriétaire vendeur, le montant du fonds travaux rattaché au lot vendu, etc. Vous avez également accès aux trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale qui vous permettent de vérifier qu’aucun gros travaux n’a été récemment voté. Le cas échéant, le paiement des travaux fait généralement l’objet d’un appel de fonds supplémentaire et peut faire augmenter drastiquement le montant de vos charges.
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Charges annuelles de copropriété : quand serez-vous redevable de votre premier appel de fonds ?
En copropriété neuve, vous devenez redevable des charges de copropriété au moment de la naissance de la copropriété. Dans le cadre d’un achat VEFA, on considère que la copropriété naît au moment de la livraison du premier lot. L’immeuble doit également être alimenté en eau, gaz et électricité, avoir des escaliers et des ascenseurs en état de marche ainsi qu’un logement individuel habitable.
Cela signifie que dans le cadre d’un programme neuf livré en tranches, vous pouvez être redevable des charges de copropriété sans même que votre lot n’ait été encore livré.
Bon à savoir : en copropriété neuve, il peut arriver qu’au moment du premier appel de fonds, tous les lots ne soient pas vendus. Dans ce cas, pas de panique, cela ne fait pas augmenter vos charges de copropriété ! Vous ne serez redevable que des charges à hauteur de votre quote-part des parties communes. C’est en effet le promoteur qui est considéré comme le propriétaire de tous les logements jusqu’à une vente à un tiers.
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Quelques conseils pour estimer et mieux maîtriser vos futures charges en copropriété neuve
● Regardez votre contrat de réservation : même s’il ne s’agit pas de l’acte définitif de vente, le contrat de réservation exprime le consentement mutuel entre l’acquéreur et le vendeur, en l’occurrence ici le promoteur. Ce document donne par ailleurs des informations précieuses sur les équipements du lot vendu comme le chauffage et la climatisation par exemple. Cela vous permet d’estimer au plus près vos dépenses d’entretien et d’énergie ;
Comment évaluer les charges de copropriété d'un logement neuf en VEFA ?
● Renseignez-vous sur le syndic provisoire choisi par le promoteur : la première année, le promoteur élit un syndic provisoire chargé d’organiser une assemblée générale au bout d’un an maximum. Le nom du syndic provisoire apparaît généralement sur le contrat de vente ou dans le règlement de copropriété. À noter que le promoteur peut opter pour un syndic professionnel pour lequel vous paierez des honoraires, souvent élevés, ou pour un syndic non-professionnel, plus économique. Dans ce dernier cas, un ou plusieurs copropriétaires sont chargés de la gestion de la copropriété sans intermédiaire. Même si cela peut faire peur au premier abord, surtout pour des primo-accédants, ce mode de gestion est en réalité vertueux puisqu’il permet non seulement de réaliser des économies de charges mais aussi d’avoir une gestion plus transparente de la copropriété et d’avancer dans les projets de l’immeuble.
Bon à savoir : certaines solutions accompagnent les syndics non-professionnels à gérer sereinement leur copropriété à l’instar de Matera qui a déjà conquis 3 500 copropriétés en France. N’hésitez pas à consulter les avis de Matera pour vous faire votre propre opinion !
● Jetez un coup d'œil au budget prévisionnel de la copropriété : le syndic provisoire sera également chargé d’établir le budget prévisionnel de l’immeuble pour l’année à venir. Ce budget vous permettra d’estimer au plus près vos charges de copropriété. En particulier, vous pouvez regarder les prestataires choisis par le syndic provisoire. Généralement, les syndics professionnels concluent des accords avec des artisans et ne proposent donc pas les prix les plus attractifs du marché. Dans ce cas, vous êtes en droit de mettre en concurrence le prestataire choisi par le syndic provisoire et de proposer d’autres devis lors de la première assemblée générale.
Bon à savoir : si vous souhaitez réduire le prix du syndic, vous pouvez également décider de changer de syndic lors de la première assemblée générale en ajoutant d’autres contrats à l’ordre du jour. Pour ce faire, envoyez simplement une lettre recommandée avec accusé de réception à votre syndic provisoire en ajoutant les contrats de syndic à l’ordre du jour. Il est également possible de mettre à l’ordre du jour le passage à un mode de gestion bénévole ou coopératif si vous souhaitez passer en syndic non-professionnel.