L'investissement immobilier est le meilleur des placements pour les particuliers : la preuve par l'effet de levier

Edition du 25/01/2024

L'investissement immobilier s'impose comme un choix optimal pour les particuliers, démontré par l'effet de levier du crédit. Illustration avec un exemple concret, qui met en lumière la constitution de patrimoine et les avantages financiers découlant d'un endettement judicieux.

L’immobilier est le seul investissement (ou presque) que les particuliers peuvent faire en s’endettant. Le crédit immobilier est donc un formidable levier pour se constituer un patrimoine. D’autant que cet investissement à ceci de magique que les loyers perçus (j’achète pour louer) ou les loyers qui ne sont plus dépensés (j’achète pour habiter) compensent une part importante du remboursement de la dette souscrite.

Simulation : un exemple concret de l'effet levier

Prenons un exemple, volontairement simplifié, pour la démonstration. Imaginons un couple qui a le choix entre l’acquisition d’un appartement de 70 m² au prix de 280.000 euros ou la location du même appartement, au prix de 15 € du m², un loyer plutôt dans la fourchette basse des tarifs locatifs, ceci pour que la démonstration n’en soit que plus convaincante.
Le couple a le choix entre :
-    Acheter l’appartement en faisant un apport personnel de 28.000 euros et un emprunt sur 20 ans à un taux de 4,5%. Il remboursera 1594€ par mois, pendant 20 ans. 
-    Louer moyennant un loyer de 1050€ mensuel, et, parce qu’il est consciencieux, épargner chaque mois ce qu’il aurait dépensé en cas d’achat, soit 544€.
20 années vont s’écouler, sans inflation. A l’issue de ces 20 années, l’appartement n’aura pas pris de valeur, il vaudra exactement le même prix ! Une hypothèse qui ne s’est pas produite sur longue période depuis… une éternité.
En louant cet appartement, au bout de 20 ans, notre couple ne sera pas propriétaire mais il aura épargné 28.000 € (apport) + 130.560 € (544x12x20, son épargne mensuel) soit 158.560€. Même pas de quoi acheter son propre appartement !
En achetant, au bout de 20 ans, notre couple est pleinement propriétaire d’un appartement de 280.000€. Avec des hypothèses pourtant peu favorables, la valeur de son patrimoine est 80% supérieur au montant de son épargne s’il était resté locataire.
Ainsi, en investissant 28.000 € de fonds propres (apport personnel), après 20 années et grâce au crédit immobilier, ce couple dispose d’un patrimoine 10 fois supérieur. Bel effet de levier !
Certains objecteront que pour acquérir cet appartement, sur 20 ans, ce couple aura déboursé 382.627€ (1) ce qui est une somme pour un appartement de 280.000 €. Certes, mais il aura évité de payer 252.000€ (2) de loyer. Net des loyers économisés, son appartement lui aura couté en trésorerie 158.627€ (3). Une bonne affaire pour un appartement de 280.000 € ! S’il avait loué ce même appartement, ce couple aurait perdu 93.440€ (4), pour rien !
Cet exemple, tout simple, montre que même avec des hypothèses peu favorables - une inflation à 0%, un taux d’emprunt à 4.5% et un loyer plutôt bas – en s’endettant pour acheter son logement, ce couple a fait une très belle opération patrimoniale. Car il n’a pas payé en vain pour se loger.

S'endetter pour se constituer un patrimoine immobilier

Grace au crédit immobilier, acheter pour habiter ou acheter pour louer, permet de faire une bonne opération patrimoniale grâce à l’effet de levier de l’endettement. Effet de levier d’autant plus important que dans la vraie vie, quand l’inflation est nulle, comme dans notre hypothèse, les taux d’intérêt ne sont pas à 4,5% mais plutôt à 1%. Donc les intérêts payés auraient été bien inférieurs que dans notre exemple. Et le rendement de l’acquisition boosté à la hausse. A l’inverse, toujours dans la vraie vie, un taux d’intérêt de 4,5% suggère une inflation aux alentours de 3,5 à 4%. Une situation elle aussi favorable à l’acquéreur, car les locataires sur 20 ans verraient nécessairement leur loyer augmenter (indexation sur le niveau général des prix) tandis que les mensualités du remboursement d’emprunt resteraient, elles, toujours les mêmes. 
Enfin, sur des périodes supérieures à 10 ans, l’immobilier a toujours pris de la valeur. Cette appréciation historique de la valeur immobilière encourage encore plus l’acquisition en dopant son rendement. Dans la vraie vie, l’effet de levier de la dette serait alors encore plus important que dans notre exemple.
Voilà pourquoi les financiers considèrent que lorsque vous empruntez de l’argent pour habiter un logement (ou pour le louer), vous bénéficiez d’un effet de levier très favorable.
Pour finir, si vous craignez que les taux d’intérêts soient trop élevés pour contracter un emprunt immobilier, ne perdez pas de vue que s’ils venaient à baisser vous pourriez les renégocier. Et en cas de baisse des taux, le pouvoir d’achat immobilier des ménages repartirait à la hausse, entrainant une pression sur la demande et donc une augmentation des prix immobiliers. L’effet de levier de votre acquisition n’en serait que plus important.
Donc, si vous avez la chance de pouvoir contracter un emprunt, n’hésitez pas à acheter de l’immobilier pour habiter ou pour louer. Et privilégiez le neuf, surtout en ce moment, l’effet d’aubaine y est particulièrement fort. Mais ça, c’est une autre histoire.

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