Edition du 05/11/2022
Mise à jour le 02/11/2023

Vous avez décidé d'acheter un bien immobilier sur plan, en VEFA, mais vous ne savez pas ce qu'il faut entendre par réception et livraison VEFA ? Pas de panique, on vous explique tout ce qu'il faut savoir sur ces deux notions importantes quand on achète un logement neuf !

• Sommaire
• Comment se passe la livraison d'un appartement neuf en VEFA ?
• Qu'est-ce que la réception d'un logement neuf ?
• Remise des clés et procès-verbal de livraison
• Quelles sont les différentes étapes de la VEFA et en quoi la livraison est une étape importante ?
• Quelle est la date d'acquisition d'une maison ou d'un logement neuf ? Quand devient-on propriétaire en VEFA ?

A tort, dans le monde de l'immobilier, on parle souvent uniformément de réception et/ou de livraison d'un logement neuf et pourtant, ce sont deux concepts différents et qui ont des répercussions importantes dans le cas d'un achat sur plan. Voici tout ce qu'il faut savoir pour différencier réception et livraison d'un appartement neuf en VEFA.

 
Comment se passe la livraison d'un appartement neuf en VEFA ?

Quand on acquiert un appartement neuf en VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement, le logement n'est pas encore en chantier dans la grande majorité des cas. L'étape de la remise des clés, après les travaux, est donc une étape incontournable car il s'agira de devenir pleinement propriétaire de son bien immobilier. Mais attention réception et livraison sont deux notions différentes qu'il ne faut pas confondre. 

Qu'est-ce que la réception d'un logement neuf ?

La réception des travaux est définie dans le Code Civil par l’article 1792-4, la « réception est l’acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ». Concrètement, en matière de VEFA, il s'agit de la date à laquelle le promoteur immobilier en tant que maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves auprès des différents entrepreneurs et artisans du chantier. Cela constitue la fin de l’exécution d’un marché de travaux. La réception d'un logement neuf s'effectue donc entre les entreprises de construction intervenues sur le chantier et le promoteur immobilier. 
Info en + : la date de réception est une date incontournable de la VEFA car c'est cette date qui marque le point de départ de l'ensemble des garanties propres à la vente sur plan, c'est-à-dire la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale de bon fonctionnement et enfin la garantie décennale, qui couvre durant 10 ans le gros-œuvre de l'immeuble neuf.

En résumé : la réception des travaux = entreprises de construction + maître d'ouvrage / promoteur immobilier

Remise des clés et procès-verbal de livraison 

Si la réception des travaux d'un immeuble neuf a lieu entre les entreprises et le maître d'ouvrage, la livraison ou remise des clés s'effectue, elle, dans un second temps, entre le promoteur et l'acquéreur du logement neuf. La livraison d’un appartement neuf acquis en VEFA est l’acte par lequel l’acquéreur d’un bien immobilier en prend possession, c’est-à-dire l’entrée dans les lieux ou la remise des clés au nouveau propriétaire.

La livraison d’un logement neuf se déroule entre le promoteur et l’acheteur et marque la fin de l’exécution du contrat de vente en état futur d’achèvement. Après avoir progressivement réglé son acquisition par le biais d'appel de fonds au fur et à mesure de sa construction, l'acheteur devient alors pleinement propriétaire de son bien. 

En résumé : la livraison ou remise des clés = maître d'ouvrage / promoteur immobilier / vendeur + acheteur

Info en + : une visite cloison ou une visite de pré-livraison peuvent avoir lieu avant le jour de la livraison. Elles permettent de repérer en amont des réserves ou malfaçons. Lire également - Visite cloison, comment ça marche ?

 
Quelles sont les différentes étapes de la VEFA et en quoi la livraison est une étape importante ?

Pour l'acquéreur dans le cadre d'une VEFA, le jour de la livraison n'est pas à négliger car c'est là qu'il pourra officiellement, par le biais d'un procès-verbal, relever les réserves, défauts, vices apparents observés dans son logement. A partir du jour de la livraison, le nouveau propriétaire a un délai d'un mois supplémentaire pour signaler par lettre recommandée avec accusé de réception, les défauts et non-conformités du contrat de vente. 

 

Lettre à 1 mois : qu'est-ce qu'une réserve en VEFA ?

 

Une réserve en VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, désigne une clause contractuelle couramment utilisée dans l'achat d'un bien immobilier en construction. Cette réserve permet à l'acquéreur de signaler les éventuels défauts ou malfaçons constatés lors de la livraison du logement, qui doit être conforme aux spécifications prévues au contrat initial. Les réserves sont essentielles pour protéger les intérêts de l'acheteur, car elles obligent le promoteur à rectifier les imperfections avant que la transaction ne soit considérée comme définitivement achevée.

Cela garantit que le bien soit conforme aux attentes de l'acquéreur et respecte les normes de qualité requises. En résumé, les réserves en VEFA sont un mécanisme de contrôle de la qualité visant à assurer la satisfaction des acquéreurs dans un marché immobilier en pleine croissance. Vous avez donc un délai d'un mois pour signaler par lettre recommandée avec accusé de réception l'ensemble des réserves et malfaçons relevées dans votre logement neuf acheté sur plan. Lire aussi - Malfaçons appartement neuf : que faire ?

Info en + : attention à ne pas oublier de réaliser un état des lieux des parties communes lors de la livraison. C'est le syndic provisoire de copropriété qui se chargera de spécifier les réserves au promoteur. Que ce soit dans les parties communes de la résidence ou les parties privatives de votre logement, le promoteur a un délai d'un an pour effectuer les différentes mises en conformité des réserves signalées.

Quelle est la date d'acquisition d'une maison ou d'un logement neuf ? Quand devient-on propriétaire en VEFA ?

Il est bon à savoir que la date d'acquisition définitive d'un bien immobilier neuf acquis en VEFA est en fait la date de livraison de ce même bien. En effet, en matière d'achat sur plan, le contrat de vente spécifie une date de livraison maximale à respecter. Ce contrat de réservation, qui est ensuite officialisé chez le notaire, devenant le contrat de vente authentique, stipule le délai de construction, ainsi qu'un échéancier de règlement d'appels de fonds à payer au fur et à mesure de l'avancée du chantier. Il y a différentes étapes : on règle 35 % du prix de vente total lorsque les fondations sont terminées, 70 % du montant d'acquisition lorsque l'immeuble est mis hors d'eau, hors d'air. C'est justement enfin la date de livraison qui fait office de date officielle d'acquisition. Avec ou sans réserve, on devient pleinement propriétaire d'un appartement neuf acheté sur plan lors de la remise des clés, même si les 5 % devant être réglés à la livraison sont consignés auprès de la Caisse des dépôts et Consignation en cas de malfaçons. 

Par Céline Coletto

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