Déclarer ses revenus locatifs : mode d'emploi pour déclarer ses revenus fonciers en 2021

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02/2021

Soumis à l’impôt sur le revenu, les revenus fonciers ou locatifs, c’est-à-dire principalement les loyers, doivent être détaillés à l’administration fiscale. Voici comment déclarer les revenus locatifs en 2021.

déclaration revenus fonciers
La déclaration des revenus fonciers varie selon la location est nue ou meublée et selon le montant des loyers annuels.

La campagne pour déclarer les revenus fonciers a lieu comme chaque année au printemps, il s’agit alors de faire connaître à l’administration fiscale le montant des loyers obtenus au cours de l’année précédente. En effet, les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu, ils doivent donc être déclarés au fisc. Mode d’emploi pour déclarer ses revenus fonciers en 2021.

 

❓Qu’est-ce que sont des revenus fonciers ?

 

Quand on souhaite investir dans l’immobilier, les raisons et les objectifs sont multiples. On peut vouloir se constituer un patrimoine immobilier pour l’avenir ou à transmettre à ses proches. L’objectif peut être de réduire ses impôts grâce à la défiscalisation immobilière. L’idée peut aussi être de préparer sa retraite en obtenant ainsi des revenus complémentaires lorsque la vie active s’arrête et que les revenus salariaux diminuent automatiquement. Certains investissent dans l’immobilier car ils ne souhaitent ou ne peuvent pas acquérir leur résidence principale. Ils se construisent alors un patrimoine immobilier tout en louant leur logement principal.

Dans tous les cas, acheter pour louer permet d’obtenir des revenus locatifs, c’est-à-dire un loyer en échange de la mise à disposition d’un bien immobilier loué nu ou meublé. 

A noter que les revenus locatifs peuvent être obtenus grâce à la location d’un logement mais aussi d’une partie d’un bien immobilier comme une chambre par exemple. Il peut s’agir d’une place de stationnement, d’un garage, d’un box de rangement ; mais aussi de locaux d’activité comme des bureaux, commerces, voire une usine ou un entrepôt. On peut même obtenir des revenus locatifs en louant des terrains, terrain agricole par exemple à un agriculteur.

Quand on parle de revenus fonciers : on évoque principalement les loyers encaissés au cours d’une année civile. Cela peut concerner aussi les éventuelles aides obtenues pour des travaux comme les subventions reçues de l’ANAH, Agence nationale de l'habitat. En revanche, les charges locatives : telles que les sommes versées par le locataire pour régler le chauffage, l’eau chaude, voire l’électricité…, ne sont pas à déclarer en tant que revenus fonciers.

En résumé, lorsqu’il faut déclarer ses revenus fonciers chaque année auprès du fisc, il s’agit de faire enregistrer le montant des loyers hors charges obtenus au cours d’une année.

 

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🔎 Comment déclarer les revenus fonciers ?

 

La démarche pour déclarer des revenus fonciers varie selon le type de bien : location nue ou meublée, selon le montant des revenus locatifs, selon le statut fiscal : LMNP par exemple, selon le régime fiscal choisi : microfoncier ou réel… De quoi selon son choix défiscaliser.

 

Lire aussi - Impôt : comment réduire vos impôts avec l'immobilier neuf ?

 

Concrètement, la procédure et même les formulaires pour déclarer ses revenus fonciers diffèrent selon le type de location.

 

✔️Déclarer les loyers d’une location nue

 

Si vous achetez pour louer nu un appartement ou une maison, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon deux cas différents. Vous avez alors le statut de propriétaire-bailleur.

 

Revenus fonciers 2021 : les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €

 

Vous allez être automatiquement imposé sous le régime du microfoncier, c’est-à-dire que le fisc va appliquer un abattement forfaitaire de 30 % au montant brut de vos revenus fonciers. Cependant, les charges et travaux ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Les revenus locatifs seront à déclarer dans l’habituel formulaire 2042 dans la catégorie « revenus fonciers - location non meublée ».

A noter qu’il est possible de choisir le régime réel mais cette option sera irrévocable durant trois ans. Dans ce cas-là, suivre la procédure de déclaration comme si vos revenus fonciers étaient supérieurs à 15 000 €.

 

Déclaration revenus fonciers 2021 : les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 €

 

déclaration 2044
Au traditionnel formulaire 2042 de déclaration des revenus, s'ajoute la déclaration 2044 dans le cadre de revenus fonciers issus d'une location nue.
Vos revenus fonciers au-delà de 15 000 € sont automatiquement déclarés sous le régime réel. Il s’agit alors d’indiquer dans le formulaire 2044 le revenu net foncier, formulaire à joindre au Cerfa 2042. Pour calculer ce revenu net foncier, il faut déduire des loyers encaissés sur un an, la totalité des charges et travaux réalisés dans le bien immobilier loué. Les charges déductibles sont de l’ordre des travaux, assurance, impôts fonciers... Dans le détail, cela couvre les frais de gestion du bien, les dépenses liées à l’entretien, les réparations et améliorations de la location. Les provisions de charges d’une copropriété, les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance entrent aussi dans les charges déductibles.

 

Cas particulier : un formulaire 2044 spécial, 2044 SPE, est à remplir dans le cas d’immeubles en nue-propriété, classés monuments historiques, situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone franche urbaine, dans certains cas de SCI, dans le cas d’un amortissement Borloo Neuf ou d’un Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR…

 

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✔️Déclarer les revenus locatifs d’une location meublée

 

Les revenus locatifs d’une location meublée font du propriétaire un loueur de meublés (non)-professionnel : LMNP ou LMP. Si les revenus tirés de la location meublée sont inférieurs à 23 000 € ou si les recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer fiscal, on est alors un LMNP, Loueur de Meublés Non-Professionnel. 

 

Lire aussi - Tout savoir sur le statut LMNP de la location meublée

 

Les revenus locatifs d’une location meublée sont pour l’administration fiscale des bénéfices industriels et commerciaux, BIC, à renseigner dans le formulaire n°2042-C Pro. Ils sont soumis au barème 2021 de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour un taux de 17,2 %.

 

Des revenus locatifs 2021 inférieurs à 72 600 €

 

déclaration revenus location meublée
La location meublée implique une imposition en bénéfices industriels et commerciaux, BIC et le statut LMNP / LMP. Cela diffère de la location nue.
Dans le cas de revenus locatifs ne dépassant pas 72 600 €, le régime du micro BIC s’applique automatiquement. Les loyers bruts, appelés ici recettes, sont diminués d’un abattement forfaitaire de 50 %, mais les charges et travaux ne peuvent être déduits.

 

Des revenus locatifs 2021 supérieurs à 72 600 €

 

Au-delà de 72 600 € de recettes locatives, le régime réel s’applique automatiquement, c’est-à-dire que des loyers bruts, le loueur de meublés déduit l’ensemble des charges et frais liés à la location. Des charges à déclarer dans le formulaire n°2031-SD et cela avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L'option du bénéfice réel est irrévocable durant deux ans et par tacite reconduction de deux ans ensuite.

 

Info en + : il est permis d’opter pour le régime réel plutôt que le régime micro-BIC même en cas de revenus locatifs inférieurs à 72 600 €.

 

📃Le cas particulier des revenus locatifs des meublés de tourisme classés

 

Cas particulier : pour les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés, la limite des revenus locatifs est portée à 176 200 € et l’abattement forfaitaire dans le cadre du micro BIC est augmenté à 71 %.

Au-delà de 176 200 € de revenus locatifs issus d’une location de meublé de tourisme classé, le régime dit de bénéfice réel s’applique automatiquement. L'option est irrévocable durant deux ans, sauf changement d'activité et est reconduite tacitement par période de deux ans.

 

Info en + : à noter que si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt dans tous les cas d'une location meublée. Dans le cas de chambres d’hôtes dans votre résidence principale, les revenus locatifs sont exonérés s'ils ne dépassent pas 760 € par an.

Par Céline Coletto

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