Négocier son prêt immobilier : les 5 conseils pour obtenir son crédit immobilier

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01/2019

Même si les taux d’intérêt restent très attractifs, il est encore possible d’augmenter son pouvoir d’achat immobilier en négociant au mieux son crédit. Tour d’horizon des bons plans pour mieux emprunter. Voici comment négocier son prêt immobilier.

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Négocier le taux d'intérêt de son crédit immobilier n'est pas le seul bon plan pour augmenter son pouvoir d'achat. © Stocklib

Négocier son taux d’intérêt, voilà une des clés pour augmenter son pouvoir d’achat immobilier ; mais ce n’est pas la seule, bien au contraire. En effet, si les taux des prêts immobiliers sont très attractifs, qu’ils compensent en partie l’élévation des prix dans l’immobilier neuf ou ancien, il y a d’autres leviers à négocier pour augmenter sa capacité à emprunter ou diminuer le coût de son crédit. Le taux d’assurance, les frais de dossier, les frais de courtage, le coût de la caution... voici quelques-unes des pistes à suivre pour négocier un crédit immobilier.

 

Bon plan n°1 pour négocier un prêt immobilier : opter pour un courtier

 

Premier conseil pour négocier son prêt immobilier : passer par un courtier. Pour s’y retrouver, il semble en effet indispensable de se faire épauler par un professionnel pour obtenir les meilleures conditions. Le métier de courtier en crédit immobilier est une profession réglementée dont le rôle est d’être l’intermédiaire entre les banques et le particulier en recherche de financement pour son projet immobilier. Le courtier en prêt immobilier est un négociateur au service des emprunteurs pour faire jouer la concurrence et leur proposer la meilleure offre. En contact permanent avec les grands établissements bancaires, les courtiers bénéficient d’une expertise confirmée sur le crédit immobilier. Leur rôle est de conseiller l’emprunteur sur le montage de son dossier et bien sûr l’optimisation des coûts.

Info en + : En faisant pour vous le tour des banques, le courtier vous fera aussi économiser du temps et on le sait tous, le temps, c’est de l’argent !

 

 

Bon plan n°2 : gare aux frais de dossier et de courtage

 

Passer par le biais d’un courtier en crédit immobilier permet en général d’éviter de payer des frais de dossier à la banque. Quel que soit le courtier, lorsqu’un particulier finance une acquisition par son intermédiaire, il perçoit systématiquement une commission versée par la banque ; mais parfois, certains établissements de courtage dits « payants » facturent des frais de dossier entre 1 et 1,5 % du montant du prêt, quand d’autres sont sans honoraire et sans frais de courtage. Ils se rémunèrent seulement sur la commission versée par la banque. Cela peut représenter 3 000 € pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans. Attention donc dans le choix de son courtier.

 

Bon plan n°3 : soigner son profil d’emprunteur pour négocier son prêt immobilier

 

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Faire appel à un courtier en crédit immobilier reste le moyen le plus efficace pour négocier au mieux son prêt immobilier. © Shutterstock
Pour espérer obtenir les meilleures offres de prêt immobilier de la part des banques, il faut soigner son profil d’emprunteur. Comme vous faites un effort de présentation lors d’un entretien d’embauche ou lors d’un rendez-vous galant, il est nécessaire de faire bonne figure face aux établissements bancaires. Pour cela, il faut présenter aux banques des revenus les plus élevés possibles, un apport personnel qui couvre au moins de 10 % des frais de l’opération (frais de notaire + frais de dossier au moins), un faible taux d’endettement… Concrètement, il vaut mieux décaler de quelques mois votre demande de prêt si votre situation professionnelle n’est pas stable ou si vous ne pouvez pas présenter une épargne conséquente pour réunir votre apport personnel. Si un crédit à la consommation ou un crédit automobile sont en cours, il peut être aussi préférable de patienter jusqu’à leur terme ou de solder ce qui reste à rembourser. 

Info en + : pour présenter le meilleur dossier de prêt possible, attention à vos dépenses dans les mois qui précèdent votre demande. Vos relevés de compte vont être épluchés par votre banquier qui va ainsi s’informer sur votre profil de gestionnaire de compte. Il est donc impératif d’éviter les découverts et les incidents de paiement lors des mois précédents. Attention aussi à vos dépenses et votre style de vie. Il faut tout faire pour rassurer le banquier.

Lire aussi - Dossier crédit immobilier : quels sont les documents à fournir ?

 

 

Bon plan n°4 : négocier son taux d’intérêt mais pas seulement

 

Opter pour un courtier permet de négocier au mieux le taux d’intérêt. Le courtier trouvant l’établissement bancaire qui offrira le meilleur taux en fonction du profil de l’emprunteur. Une négociation qui fonctionne aussi pour l’assurance-emprunteur. Le coût de l’assurance influence considérablement sur le TAEG, taux annuel effectif global, qui est la traduction, sous forme d'un taux, du coût réel d'un crédit immobilier. Il est là encore souvent avantageux de souscrire une délégation d’assurance plutôt que l’assurance de la banque quand le profil du client le permet.

Exemple apporté par un courtier : pour un homme de 30 ans, cadre et non-fumeur, qui emprunte 200 000 € sur 20 ans, l’assurance-emprunteur peut passer de 0.07 % avec délégation d’assurance à plus du double auprès d’une banque.

Info en + : avec les taux proches des records historiques, soit extrêmement bas et attractifs, le coût de l’assurance emprunteur peut parfois être plus cher que le coût du crédit lui-même. D’où l’importance de s’informer sur le prix de l’assurance de votre crédit pour négocier le coût total de votre prêt immobilier.

 

Bon plan n°5 : attention aux petites lignes pour bien négocier son prêt immobilier

 

Il est incontestable qu’un client obtiendra une meilleure offre de prêt en passant par un courtier plutôt qu’avec sa propre banque en directe. Cependant, il est important de ne pas se fier qu’au taux d’intérêt : en matière d’assurance-emprunteur, on l’a vu, mais aussi sur d’autres paramètres de l’offre, il y a de quoi négocier comme sur l’absence de pénalité en cas de remboursement anticipé ou sur la modularité des échéances du prêt… 

Au regard des statistiques, un prêt immobilier dure en moyenne 7 ans, cela signifie que tous les 7 ans, à chaque nouveau prêt, l’emprunteur devra verser des frais de dossier et/ou des frais de courtage, pour rembourser de façon anticipée son prêt. 

A la signature du prêt immobilier, il est possible de négocier une clause limitant les Indemnités de Remboursement Anticipé, IRA, voire de supprimer les IRA en cas de vente du logement par exemple.

A voir aussi pour une éventuelle clause de transfert. Même si elles sont de plus en plus rares, ces clauses permettent de conserver son prêt et son taux initial même si vous déménagez. Un atout vu les taux d’intérêt historiquement bas.

 

Pourquoi négocier son crédit immobilier et ses annexes ?

 

Une fois toutes additionnées, ces sommes peuvent devenir conséquentes. D’où l’importance de négocier l’ensemble des coûts d’un crédit immobilier. Toujours en prenant l’illustration d’un prêt de 200 000 € sur 20 ans pour un cadre de 30 ans, non-fumeur, le gain en passant par un courtier peut atteindre presque 10 000 € et plus de 35 € d’économies sur les mensualités versées chaque mois, soit plus de 430 € par an. Pas rien donc ! A voir donc pour bien négocier tous les aspects de son prêt immobilier et ainsi parvenir à boucler son projet immobilier.

Par Céline Coletto

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