Choisir son terrain à bâtir : les 5 conseils à suivre
Edition du 15/04/2013
Mise à jour le 20/07/2023
Etape essentielle de la construction d’une habitation, le choix du terrain à bâtir constitue bien davantage que la simple sélection d’un site ou d’un environnement. Ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’achat d’un terrain constructible.
- Sommaire
- Comment bien choisir son terrain à bâtir pour construire une maison ?
- Quelles questions se poser avant d'acheter un terrain constructible ?
- Où chercher un terrain constructible ?
- Comment savoir si c'est le bon terrain grâce à l'étude des sols ?
- Comment choisir la taille de son terrain ? Quelle surface de terrain pour une future maison ?
Obtenir un bon terrain à bâtir, c’est le premier pas vers la parfaite concrétisation du projet de construction de la maison de ses rêves. Les pièges à éviter sont pourtant nombreux. Tour d’horizon des éléments à vérifier avant d’acheter son terrain à bâtir.
Les caractéristiques du terrain constructible vont en effet influencer de façon considérable la construction même du bâtiment et de la future maison. Obligations réglementaires, démarches à effectuer, documents-clé… il faut donc bien s'informer sur cet emplacement. Un bon terrain à bâtir, ce sont des fondations solides pour construire sereinement par la suite sa maison. Première étape essentielle dans le choix de cette parcelle à bâtir : repérer les alentours de ce terrain.
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Comment bien choisir son terrain à bâtir pour construire une maison ?
De même que lors de l’achat d’un bien immobilier déjà bâti, il est essentiel de s’imaginer la vie au quotidien sur le terrain choisi : situation géographique, moyens d’accès existants, proximité des axes routiers importants, des transports en commun, des établissements scolaires, des hôpitaux, des commerces, des loisirs à disposition, qualité de l'environnement proche… A noter qu’en cas de revente, les données liées à l’accessibilité de la parcelle seront prises en compte lors de l’estimation du bien et auront donc une incidence sur la plus-value réalisée.
Quelles questions se poser avant d'acheter un terrain constructible ?
Comme pour tout achat immobilier, la recherche d’un terrain à bâtir nécessite de se poser plusieurs questions en dehors de la qualité propre du terrain :
- existent-ils des voies de circulation et des facilités d’accès au terrain ?
- à quelle distance, en voiture mais aussi à pied ou en vélo, les commerces et les établissements scolaires se trouvent-ils ?
- y a-t-il des végétaux aux abords de la parcelle qui pourrait gêner ou pénaliser l’ensoleillement de celle-ci ?
- existent-ils des contraintes architecturales et administratives propres à cette commune mais aussi à ce secteur ?
En vérifiant le PLU, le Plan Local d’Urbanisme, l’acheteur du terrain constructible pourra s’assurer des projets d’urbanisme des années à venir aux alentours de la maison neuve. - Attention aux possibles zones ABF concernées par les Bâtiments de France, soit dans un rayon de 500 mètres à vol d'oiseau d'un monument ou site classés. Les Architectes des Bâtiments de France pourraient alors faire modifier les plans de la maison.
Conseil en + : une étude du Plan de Prévention Des Risques Naturels, PPRN, en mairie s’impose également pour savoir si la parcelle à bâtir se situe dans une zone à risques d’inondations, d’éboulements ou même d’avalanches.
Impératif : c’est un prérequis pour tout projet de construction de maison individuelle, il faut d’abord choisir le terrain constructible, puis faire réaliser les plans de la maison neuve afin qu’elle s’adapte au mieux aux contraintes des lieux. Un ordre à respecter, d’autant plus si vous souhaitez réaliser une maison la plus écologique possible en profitant des atouts bioclimatiques de votre parcelle.
Où chercher un terrain constructible ?
Comment trouver un terrain à bâtir ?
© Trouver-un-logement-neuf.com
- Un terrain en lotissement offre le maximum de sécurité pour l’acquéreur. La parcelle est déjà bornée, les raccordements aux réseaux de gaz, eau potable, électricité, téléphone ou aux égouts sont programmés.
En revanche, le règlement de lotissement peut imposer de multiples contraintes sur le plan de l’architecture, en plus de celle imposée par la collectivité avec le PLU : hauteur et superficie du bâti, nature des matériaux de construction, forme de la toiture, couleurs des revêtements extérieurs… Un lotissement peut également régenter l’environnement : type de boîte aux lettres ou hauteur de clôture ou encore de l’organisation de la collectivité : entretien des équipements communs ou des espaces verts. Lire aussi - Comment construire une maison en lotissement ?
Conclusion : ces règles de copropriétés et autres règles architecturales peuvent parfois être très strictes dans un lotissement. C’est d’ailleurs pour cela que bon nombre de maisons dans un lotissement sont quasi-identiques, jusqu’aux couleurs des peintures extérieures et des volets.
- Le choix d’un terrain isolé, en diffus, autorise naturellement davantage de liberté en matière architecturale, s’il respecte le PLU ; mais il exige également une plus grande vigilance. La vérification de la surface et des limites du terrain constructible est indispensable ; sinon un bornage de la parcelle par un géomètre-expert peut s’avérer nécessaire. Officialiser le bornage du terrain permet de fixer définitivement la limite séparative du terrain avec les parcelles alentours.
Configuration et viabilisation : quels différents types de terrain acheter pour construire ? Terrain à bâtir isolé ou en lotissement ?
Le terrain loti ou terrain à bâtir en lotissement offre davantage de garanties grâce à la présence du lotisseur qui assure la constructibilité du terrain. Si le terrain est déjà viabilisé par le lotisseur, il est donc plus cher en général. Une taxe d'aménagement supplémentaire, intitulée participation aux voies et réseaux, est parfois demandée aux acquéreurs d’une parcelle à bâtir dans un lotissement. En revanche, le raccordement aux réseaux est déjà prévu puisque les terrains sont déjà viabilisés et les parcelles s’adaptent plus facilement à toutes les conceptions de maisons.
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Comment savoir si c'est le bon terrain grâce à l’étude des sols ?
Le professionnel, géotechnicien, fournit les caractéristiques mécaniques du terrain à bâtir dans trois secteurs : le type de sol, la résistance du sol et l’éventuelle présence d’eau. Une fois ces caractéristiques déterminées, les plans d’architecte ou du constructeur peuvent prévoir les éventuels tassements du terrain et évaluer en fonction la profondeur, la nature des fondations et le dallage à prévoir.
Conseil : en cas de doute, ne pas hésiter à payer une étude plus approfondie et pourquoi ne pas faire appel à deux spécialistes différents pour confronter leurs avis. Une mauvaise évaluation des sols peut avoir des conséquences des années après la construction lors d’une période de sécheresse ou de gel intense. La non-réalisation d’une étude de sol peut aussi entraîner un refus de règlement par les assurances.
Comment choisir la taille de son terrain ? Quelle surface de terrain pour une future maison ?
Avant de savoir quelle superficie minimale de terrain est nécessaire pour réaliser la construction d’une maison, après l’étude du sous-sol, il faut surtout observer et quantifier les contraintes en surface du terrain à bâtir.
- s’assurer impérativement de la constructibilité du terrain grâce au certificat d’urbanisme délivré par la mairie. Cet acte administratif indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné comme les éventuelles servitudes, les règles architecturales de la parcelle, la densité de construction autorisée... A noter que ce certificat d'urbanisme ne garantit en rien l'obtention du permis de construire par la suite.
- repérer l’exposition, la pente et le relief du terrain qui peuvent avoir une incidence sur le coût de construction. Compter un surcoût de 10 à 20 % en cas de terrain pentu ; mais aussi une superficie minimale augmentée si le terrain constructible comporte des défauts. Une mauvaise exposition et ce sont tous les bénéfices des pièces à vivre ou d’une terrasse côté soleil qui disparaissent.
- vérifier la proximité des réseaux pour estimer le prix de raccordement aux réseaux : électricité, eau, téléphone… Attention notamment au coût des installations d’un assainissement individuel, genre fosse-sceptique, si le tout à l’égout n’est pas à proximité.
La taille du terrain constructible varie souvent en fonction du budget global disponible ; mais il semble pertinent de se projeter à long terme. Plus le terrain constructible sera petit, plus il sera difficile d’effectuer des aménagements ensuite comme un agrandissement de la maison ou l’installation d’une piscine par exemple. Certains PLU imposent également de fait, des tailles minimales de parcelles.
Une fois toutes ces étapes franchies, la suite consiste à trouver un constructeur de maisons. Voici tous les conseils et astuces pour savoir quel constructeur de maison choisir. Ce sera ensuite l'étape du dossier de permis de construire, puis le chantier. Compter entre 12 à 18 mois pour réaliser l'ensemble des formalités administratives et les travaux. Un an et demi après avoir trouver le terrain idéal à bâtir, la maison de vos rêves pourrait être construite.
Achat d'un terrain pour une construction de maison : les documents incontournables
Voici un rappel des documents incontournables avant de se lancer dans l’achat d’un terrain constructible.
- Délivré par la mairie, le certificat d’urbanisme garantit la constructibilité du terrain, détaille les normes architecturales en vigueur à cet emplacement, les contraintes d’aménagement des abords...
- Le Plan Local d'Urbanisme, PLU, anciennement POS, permet quant à lui de connaître les règles locales de construction mais aussi de vérifier si des projets : complexe immobilier, autoroute, couloir aérien… sont envisagés à proximité du site.
- Pour un terrain en lotissement, il convient de se procurer le règlement de lotissement, le cahier des charges ainsi que l’arrêté de lotir, délivré par les services d’urbanisme au lotisseur, qui fixe les aménagements prévus en termes d’éclairage ou de voirie.
Lire aussi - 10 conseils pour construire sa maison
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