Achat sur plan : les clés pour un achat immobilier neuf réussi

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02/2020

L’achat sur plan consiste à devenir propriétaire d’un logement neuf au fur et à mesure de sa construction. Découvrez ce cadre juridique qui encadre la vente en état futur d’achèvement ou achat sur plan d’un appartement neuf et les différents moments-clés d’un achat sur plan réussi.

Après avoir trouvé le logement neuf de vos rêves, plusieurs étapes-clés sont nécessaires d’ici le moment de déménager et poser vos cartons. De la signature du contrat de réservation à la livraison de l’appartement neuf, l’achat sur plan ou vente en VEFA répond à différents paliers qu’il faut franchir. Voici comment acheter sur plan un logement neuf.


Achat sur plan : comment ça marche ?


Acheter sur plan un appartement neuf signifie réaliser une Vente en Etat Futur d’Achèvement, c’est-à-dire acheter en VEFA. C’est un cadre juridique créé en 1967 qui encadre la vente d’un logement neuf par un promoteur immobilier le plus souvent. Un logement qui n’est en général pas encore construit et même parfois pas encore en chantier. Il s’agit d’un contrat « par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes », selon le Code Civil. En découle la signature d’un contrat de réservation, premier pas de la vente sur plan.

Acheter sur plan et contrat de réservation


Première étape pour acheter sur plan un appartement neuf : la signature d’un contrat de réservation ou avant-contrat. Également appelé contrat préliminaire, le contrat de réservation d’un appartement sur plan se signe entre le vendeur ou réservant, souvent promoteur immobilier, et le réservataire, l’acheteur. 
Même s’il n’est pas obligatoire, cet avant-contrat décrit déjà la surface, l’emplacement ainsi que le prix de vente et ses possibles conditions de révision et le descriptif technique du logement à construire. De quoi éviter sa nullité juridique et surtout pour permettre à l’acheteur de récupérer son dépôt de garantie. En effet, la signature d’un contrat de réservation peut s’accompagner du versement d’un dépôt de garantie qui ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel d’achat. 

Achat sur plan et rétractation


Une fois le contrat de réservation signé, le promoteur signifie la vente par lettre recommandée. C’est à réception de cette lettre recommandée que débute le délai de rétractation. L’acquéreur a alors un délai de 7 jours pour se rétracter également par lettre recommandée avec accusé de réception tout en récupérant intégralement son dépôt de garantie et ce dans un délai de 3 mois maximum. 
Au-delà de ce premier délai de rétractation, d’autres cas justifient de récupérer le dépôt de garantie en intégralité : si le prix de vente a augmenté de plus de 5 % par rapport au prix de vente prévisionnel, si le plan du logement est modifié et qu’il perd 10 % de sa valeur en termes de qualité ou de surface ou encore si le programme immobilier n’a plus les équipements prévus : ascenseur, piscine…
A noter qu’il est toujours possible de résilier ce contrat de réservation jusqu’à la signature définitive chez le notaire mais en perdant son dépôt de garantie. 


Achat appartement sur plan : passage obligé chez le notaire


Deuxième étape primordiale et obligatoire qu’une vente sur plan : la signature chez le notaire. Il s’agit d’authentifier la VEFA, après l’obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus à l’avant-contrat. L’acte de vente authentique et définitif est alors signé entre le vendeur et l’acquéreur. Il faut notamment vérifier lors de cette signature que la notice technique décrivant le futur appartement sur plan correspond à celle de l’avant-contrat. 
La notice technique d’un logement sur plan décrit dans le détail la qualité de la construction, les matériaux utilisés ou encore les équipements promis : volets roulants électriques, cuisine équipée…
Pour décrypter cette notice technique et le reste du contrat définitif de vente, une copie de l'acte de vente du logement neuf doit être envoyée minimum 30 jours avant la signature officielle chez le notaire.
L’acte de vente doit comporter l’état civil des parties concernées, la description du logement neuf et son prix, la date de livraison, le calendrier de paiement et le montant à verser lors de la signature définitive, le règlement de copropriété, les plans précis de l’appartement et de l’immeuble neuf, et donc  la notice technique. A cela, s’ajoutent aussi les preuves des différentes garanties : garantie décennale par exemple. 
A noter que si la signature de l’acte de vente définitif se déroule en général chez le notaire du promoteur, il est possible pour l’acquéreur de venir avec son propre notaire. Les deux se partageront alors les émoluments. Pour rappel, les droits d’enregistrement ou communément les frais de notaire dans l’immobilier neuf que versent l’acheteur lors de cette signature sont moindres : maximum 3 % pour l’achat d’un logement neuf, contre 8 % dans l’immobilier ancien.

Les avantages de la vente sur plan 


Acheter sur plan, c’est notamment bénéficier de garanties légales propres au logement neuf. Garantie de parfait achèvement pour garantir l’achèvement du chantier, garantie décennale pour assurer le gros-œuvre durant 10 ans après la livraison, plusieurs garanties existent pour protéger l’acquéreur d’un logement neuf en VEFA. 


Comment financer un achat sur plan ?


Particularité de la vente sur plan : l’acheteur devient propriétaire de son logement neuf au fur et à mesure de sa construction selon un calendrier de paiement réglementé. Ainsi, en VEFA, le paiement est juridiquement fixé à l’avance dans l’acte de vente : versement d’un dépôt de garantie ne pouvant dépasser 5 % du prix d’acquisition lors de la signature du contrat de réservation, 35 % maximum lors de l’achèvement des fondations, 70 % quand le chantier est hors d’eau, soit lors de la pose du toit et quand l’étanchéité est assurée, 95 % à la fin du chantier. Les 5 % restant sont versés après la levée des éventuelles réserves au moment de la livraison du logement neuf.

Achat sur plan et livraison : dernière étape importante


C’est l’étape ultime et non des moindres de l’achat sur plan d’un appartement neuf : la livraison. Une visite scrupuleuse des lieux est nécessaire pour ne manquer aucun défaut, appelé dans la promotion immobilière : réserve. 
La livraison signifie remise des clés. Elle clôt le chantier et surtout met un terme au contrat de vente en VEFA, elle représente également le dernier paiement. Elle ne doit donc pas être négligée afin de repérer les problèmes et éventuels changements avec la notice technique de départ. 
Cela s’apparente ainsi à vérifier la taille des pièces sans oublier terrasse, cave et garage, tester les équipements : ventilation, climatisation, chauffage, prises électriques, robinets, éclairages, fenêtres et volets, mais également domotique… 
Si de petits défauts sont constatés, l’acquéreur a jusqu’à un mois pour déclarer les réserves, le promoteur a alors un an pour les réparer. En cas d’importants remaniements : forte modification de la superficie des pièces par exemple, l’acquéreur peut refuser la livraison, consigner l’ultime règlement en attendant l’exécution des travaux, négocier une réduction de prix… 
A noter qu’acheter sur plan ou en VEFA, n’empêche pas d’obtenir un logement neuf en livraison immédiate. Dernières opportunités pour devenir propriétaire dans l’immobilier neuf, cela peut également être l’occasion de bénéficier de prix avantageux sur des queues de programmes, c’est-à-dire les derniers appartements neufs disponibles d’un immeuble neuf. Pas de temps de latence et de fin de chantier à attendre, le logement neuf est déjà livré ou en passe de l’être rapidement.
Par Céline Coletto

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Dossier complet : VEFA qu'est-ce que la Vente en Etat Futur d'Achèvement ?

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