Achat d'un logement neuf : quelles sont les garanties de la VEFA ?

Edition du 29/01/2018
Mise à jour le 31/01/2022

Garantie décennale, garantie de parfait achèvement… le logement neuf, acheté sur plan en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, bénéficie de nombreuses garanties pour protéger l’acquéreur. Quelles sont les garanties d'un logement neuf ?

garantie logement neuf — Le logement neuf acheté sur plan bénéficie de nombreuses garanties dans le temps, avant-même sa livraison et jusqu'à 10 ans après.

Acheter de l’immobilier neuf, c’est profiter d’un certain nombre de garanties dans le temps : pendant la construction, avant et surtout après la livraison. Pour tout savoir des garanties propres au logement neuf. Faire le choix d’acquérir un logement neuf, c’est sécuriser son achat immobilier grâce à une série de garanties techniques et financières inséparables de la vente sur plan.

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Définition : quelles sont les garanties obligatoires lors de l'achat d'un logement neuf en VEFA immobilier ?

Avant même sa livraison, un logement neuf acheté en VEFA ou sur plan bénéficie déjà de plusieurs garanties légales, propres à la promotion immobilière. Le plus souvent, on achète un logement neuf sur plan, dans le cadre d’un achat en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, c’est-à-dire que l’on paie au fur et à mesure de la construction du bien. Dès cette phase de construction, l’acquéreur est protégé d’un éventuel problème. Découvrez quelles sont les garanties obligatoires lors de l'achat d'un logement neuf ?

Les garanties du logement neuf avant même sa livraison

C’est le contrat de vente en état futur d'achèvement, VEFA ou vente sur plan, qui en authentifiant l’acquisition d’un logement neuf, apporte à l’acquéreur une série de garanties, tant financières que techniques. Il existe deux types de garanties protégeant l’acheteur lors de la période de construction : la garantie d’achèvement ou la garantie de remboursement.

Extrinsèque ou intrinsèque : quelle garantie bancaire prendre pour une VEFA ?

La garantie d’achèvement, également appelée garantie extrinsèque, est une garantie bancaire qui permet de garantir l’achèvement des travaux, même si le promoteur ou constructeur fait défaut. C’est un établissement financier qui s’engage à financer la fin du chantier. Dans le cadre de l’achat d’un logement en VEFA, le promoteur doit donc se doter d'une Garantie Financière d'Achèvement, GFA, pour se prémunir de l’arrêt du chantier. Répondant à l'obligation du Code de la Construction et de l'Habitation, cette garantie donne à l'acquéreur la certitude en cas de difficultés financières du promoteur mais aussi de défaillances d’entreprises liées au chantier, que le financement de l'achèvement de l'immeuble est garanti et donc que le chantier ira à son terme.

Les garanties apportées par l'achat d'un logement neuf en VEFA

Le promoteur peut également faire le choix de lui préférer une garantie de remboursement afin de couvrir les frais déjà engagés en cas d’annulation de la vente. L’achat immobilier dans le neuf peut donc bénéficier d’une garantie de remboursement. Il s’agit pour l’acquéreur de pouvoir récupérer les sommes déjà engagées en cas de non-achèvement de la construction. La vente est alors annulée.

Dans les deux cas, garantie financière d’achèvement ou garantie de remboursement, le promoteur doit désormais faire appel à un tiers pour assurer le rôle de caution externe : banque, assurance, mutuelle… on parle de garantie d’achèvement extrinsèque.

Des garanties « post-livraison » pour le logement neuf

Une fois la livraison du logement neuf effectuée, l’acquéreur profite là encore de plusieurs garanties pour sécuriser son bien dans le temps. A partir de la réception des travaux, des garanties techniques s’appliquent pour assurer la conformité du bien immobilier acquis sur plan. Si ce n'est pas le cas et qu'il repère des anomalies, il dépose des réserves. Les principales garanties sont au nombre de trois avec la plus connue d’entre-elles : la garantie décennale.

Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?

La première année, le logement neuf est sous la garantie de « parfait achèvement », c’est-à-dire que le constructeur s’engage à assurer la conformité du logement en reprenant à sa charge les défauts de construction et de conformités apparents. Exemples : une fenêtre en PVC alors qu’elle devait être en alu ou un carrelage de la mauvaise taille. La garantie de parfait achèvement rend responsable le constructeur vis-à-vis du maître d’ouvrage, c’est d’ailleurs la seule garantie légale qui repose sur le constructeur du bien, alors que les autres garanties reposent sur le vendeur, le plus souvent le promoteur immobilier. Lire aussi - Garantie Parfait Achèvement : comment ça marche ?

Si la garantie du parfait achèvement protège des non-conformités, la garantie des vices apparents permet, elle, de couvrir les malfaçons ou défauts visibles à l’œil nu et par un non-professionnel. Exemple : une prise défectueuse ou un volet roulant en panne. L’acquéreur a alors un délai d’un mois pour signaler ces défauts après la remise des clés.

Attention donc à ne pas confondre la garantie des vices apparents qui diffère de la garantie des défauts de conformité.

Obligation promoteur VEFA : la garantie isolation phonique d'un appartement neuf

Le promoteur est aussi garant de l’obligation de répondre pendant un an aux exigences réglementaires en matière d’isolation phonique et ce à partir de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur.

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Garantie VEFA 2 ans : c'est quoi la garantie biennale ou de bon fonctionnement ?

Avec la garantie biennale et la garantie décennale, la plus connue, le logement neuf est protégé dans un temps plus long, même si le logement est revendu à un autre acquéreur entre-temps.
Ainsi, la garantie biennale ou de bon fonctionnement protège les équipements du logement pendant deux ans à compter de la réception du bien. Elle couvre les équipements dissociables de la construction comme les portes, volets, radiateurs ou robinets, mais aussi les chaudières, revêtements des sols et des murs, les ascenseurs, ou encore les canalisations. Il s’agit d’équipements « non incorporés » au bâti lui-même, en dehors du gros-œuvre. Lire aussi - Tout savoir sur la garantie biennale de bon fonctionnement

Garantie décennale : le logement neuf protégé pendant 10 ans

Pour ce qui est du gros-œuvre, c’est la garantie décennale qui prend le relais. Pendant dix ans, cette assurance obligatoire couvre l’acquéreur sur les éventuels vices-cachés, c’est-à-dire les malfaçons touchant à la structure du bâtiment comme les fondations ou la toiture, tout ce qui porte atteinte à la solidité ou à la destination du logement. Pour se couvrir d’un tel risque, le promoteur souscrit lui-même une assurance dommages-ouvrages.

Attention d'ailleurs à ne pas confondre garantie décennale et assurance dommages-ouvrages. Il faut vérifier que le promoteur, constructeur… a bien souscrit cette assurance dommages-ouvrages pour couvrir dans le temps les éventuels vices de la garantie décennale qui est une disposition légale et juridique.

Concrètement, en cas de sinistre lié à la garantie décennale, l’assurance dommages-ouvrages devra verser une indemnité permettant de couvrir la réalisation des travaux nécessaires, sans même le recours à une procédure judiciaire. Lire aussi - Qu'est-ce que la garantie décennale ?

Garantie constructeur VEFA : différence entre défaut de conformité et malfaçon

On parle de défaut de conformité en VEFA quand le logement neuf livré ne correspond pas à ce qui était prévu au départ dans la notice descriptive et les plans. S’il manque une fenêtre, que la superficie ne correspond pas ou qu’une place de stationnement est trop étroite…, il s’agit d’un défaut de conformité « substantiel » qui empêche l’achèvement des travaux et donc la livraison. Cela peut permettre d’annuler la vente, notamment si on juge le logement inhabitable. Si l’erreur de conformité est moindre : du carrelage à la place du parquet, il suffit de consigner le solde jusqu’à la mise en règle. La remise des clés peut avoir lieu en attendant la remise en ordre. Lire aussi - Comment annuler la vente d'un logement neuf ?

On évoque une malfaçon en VEFA quand les travaux sont conformes mais mal exécutés : prise électrique défectueuse ou même installation électrique complètement problématique. Là encore, selon le degré de nuisance des malfaçons repérées, cela peut aller jusqu’à l’annulation de la vente. Quoi qu’il en soit, il faut impérativement faire inscrire au procès-verbal l’ensemble des problèmes rencontrés. Lire aussi - Achat VEFA : que faire en cas de malfaçons ?

Info en + : La plupart de ces garanties bénéficient à tous les propriétaires successifs du bien jusqu'au terme de la garantie décennale et des 10 ans.

De quoi sécuriser son achat immobilier dans le neuf pendant de nombreuses années après sa livraison.

Par Céline Coletto

Quelles différences entre réception et livraison d'un logement neuf ?

A noter : il existe une différence notoire entre la date de livraison d’un logement et la réception des travaux de celui-ci. La réception se fait entre le constructeur et le promoteur, quand la livraison du logement neuf a lieu ensuite entre le promoteur et l’acquéreur. Dans le cas des garanties techniques de la VEFA, c’est la date de réception qui fait foi.

Conseil : l’acquéreur n’étant pas présent lors de la réception des travaux, il peut demander à se faire remettre un exemplaire du procès-verbal établi lors de la réception. A lire aussi - Calendrier de paiement d'un achat sur plan

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