Achat d'un appartement neuf sur plan : les étapes de la VEFA
Edition du 03/05/2019 Mise à jour le 12/05/2023
Acheter un logement neuf sur plan ou en VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, répond à un cadre juridique précis mais qui, du coup, encadre et sécurise le parcours des acquéreurs. Revue de détails des différentes étapes de l’achat immobilier neuf sur plan.
L'achat sur plan d'un logement neuf est encadré et sécurisé pour l'acquéreur, plusieurs étapes importantes sont à suivre avant de se voir délivrer les clés de son futur appartement neuf. Voici les 5 étapes à suivre pour acheter sur plan un logement en VEFA.
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“ Acheter un logement neuf : mode d'emploi ”
Les avantages du neuf
Comment financer un logement neuf
Achat en VEFA, mode d'emploi
Qu’est-ce que la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement ?
C’est une loi de 1967 qui a précisé le cadre juridique de la VEFA, Vente en Etat Futur d’Achèvement, ou plus communément appelée la vente sur plan d’un logement neuf. Selon le Code Civil, dans l’article 1601-3, la VEFA est le « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».
En effet, la particularité de la VEFA est que l’achat du logement neuf s’effectue selon différentes étapes et qu’en général, lors de la signature du contrat en VEFA, le chantier de construction du programme immobilier n’a même pas encore commencé.
Les avantages d'un programme immobilier en VEFA
La VEFA ou vente sur plan permet lors de l’achat d’un logement neuf de bénéficier de plusieurs avantages : elle offre d’abord à l’acquéreur de choisir son logement très en amont et d’y apporter des modifications pour l’adapter à ses besoins, sous réserve qu’elles soient autorisées par la réglementation en vigueur. Des avantages financiers liés à l’acquisition d’un logement neuf existent également : aides publiques sous conditions comme le PTZ, frais de notaires réduits…
Quelles sont les différentes étapes d'une acquisition en VEFA ?
Première étape de la VEFA : la recherche immobilière
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement, voilà la règle primordiale pour tout achat immobilier. Que ce soit dans l’ancien et encore davantage de l’immobilier neuf, le futur lieu de cette acquisition immobilière est incontournable. De la ville choisie, du quartier élu, voire de la rue désignée, dépendront le succès de votre achat immobilier dans le neuf, d’autant plus s’il s’agit d’un investissement locatif.
Une recherche méticuleuse s’impose donc à tout acquéreur dans l’immobilier neuf puisque le bien n’existe pas encore. Il s’agit de se projeter et d’obtenir le maximum d’informations sur le programme neuf et son environnement. Pour cela, une visite sur place, voire plusieurs, s’impose pour s’imprégner des lieux. Présence de commerces, de moyens de transports, d’établissements scolaires à proximité seront autant d’atouts. S’informer sur les projets urbains de la commune pour le quartier est aussi important. Pour cela, se rendre en mairie ou consulter leur site Internet pour obtenir le dernier PLU, Plan Local d’Urbanisme, en vigueur peut être nécessaire afin d’anticiper les changements à venir.
Etape 2 de la VEFA : la signature de l’avant-contrat
Deuxième phase de l’acquisition sur plan d’un logement neuf : le moment de la signature de l’avant-contrat, contrat préliminaire ou aussi dénommé contrat de réservation. Un contrat qui se signe entre l’acquéreur ou réservataire et le vendeur, également appelé le réservant, le plus souvent un promoteur immobilier.
Sur le principe, le promoteur s’engage à réserver un logement neuf à l’acheteur : logement neuf décrit dans le contrat qui spécifie la surface, l’emplacement, le prix, les détails techniques… En échange, le réservataire verse un premier dépôt de garantie, d’un montant maximal de 5 % du prix prévisionnel de vente. Si la date de livraison du bien est prévue au-delà des 2 ans, il n'est pas possible d'exiger un dépôt de garantie
A noter que l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours, sans frais. Il récupère alors l’ensemble de son dépôt de garantie. Pas obligatoire, le dépôt de garantie est pourtant quasi-systématique aujourd'hui.
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Troisième étape de l’achat sur plan : la signature authentique
Comment se déroule la signature d'une vente en VEFA chez le notaire ?
Etape numéro 3 de la VEFA : la signature officielle chez le notaire. Si la signature du contrat de réservation ne s’effectue pas obligatoirement chez un notaire, la signature de l’acte authentique de vente, se déroule chez un notaire. Il s'agit d'authentifier la vente, après obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus à l’avant-contrat. En général, la signature de l'acte authentique s'effectue dans les 4 à 8 mois après la signature du contrat de réservation. Durant cette période, le notaire a vérifié que tout soit en régle dans cette transaction.
L’acte authentique comprend alors toutes les informations définitives sur le futur logement neuf : prix et les modalités de paiement, délai de livraison, notice technique précise, le réglement de copropriété, l'état civil des parties… Le projet d'acte doit être envoyé un mois avant la signature définitive par lettre recommandée.
A noter que traditionnellement, cette signature authentique a lieu chez le notaire du promoteur immobilier ; mais rien ne vous empêche de faire intervenir votre propre notaire. Les émoluements du notaire, inclus dans les frais de notaire, de maximum 3 % dans l'immobilier neuf, seront alors partagés entre les deux notaires.
Quatrième étape de construction VEFA : le chantier
De l'achèvement des fondations aux finitions, quelles sont les différentes étapes pour construire un immeuble ?
Découvrez comment fonctionne l'achat en VEFA en 5 étapes pour acquérir un logement neuf.
Pendant toute la durée des travaux, le promoteur immobilier conserve la qualité de maître d’ouvrage tandis que l’acquéreur paie lui au fur et à mesure son logement selon un calendrier précis de l’avancement des travaux et des différentes étapes de la construction : - 35 % du prix total à l’achèvement des fondations, validé et certifié par un homme de l’art ; - 70 % quand le bâtiment est mis hors d’eau, soit après la pose de la toiture et la réalisation de l’étanchéité ; - 95 % à l’achèvement du bâtiment.
Il est important de suivre régulièrement le chantier de votre futur logement neuf. Si les différents appels de fonds vous informeront régulièrement de l’avancée des travaux du programme neuf, il est nécessaire de garder un œil sur le chantier. Il est possible de faire appel à un professionnel pour suivre l’évolution des différentes étapes de la construction, notamment lors des visites encadrées de pré-livraison.
Etape 5 de l’achat VEFA : la livraison
Quand devient-on propriétaire d'un projet en VEFA ?
Etape incontournable pour vérifier la conformité du logement neuf : dernière étape de la VEFA : la livraison. Il s’agit de vérifier si le logement terminé correspond bien aux détails fixés dans le contrat de vente et de repérer les défauts de construction dans les parties communes de l'immeuble comme dans la partie privative de votre bien immobilier.
En cas de problème, l’acquéreur peut déposer d'éventuelles réserves au procès-verbal de livraison. Les 5 % du versement ultime peuvent alors être consignés en cas de contestations ou de réserves déposées par l’acheteur lors de cette livraison.
Comment savoir si un bâtiment va bien se construire ?
En effet, autre particularité de l’achat sur plan d’un logement neuf, il bénéficie de différentes garanties légales : financières mais aussi techniques qui sécurisent la construction, pour assurer le fait d’acheter un logement neuf qui réponde aux engagements de départ. On devient complètement propriétaire d'un appartement neuf acheté en VEFA lors de la remise des clés.
Pour anticiper au mieux cette livraison, certains promoteurs immobiliers proposent des visites cloison ou des pré-livraisons. La visite cloison se déroule environ six mois avant la remise des clés afin de vérifier la conformité du gros œuvre : taille et emplacement des pièces, des espaces extérieurs, des menuiseries : portes, fenêtres… La pré-livraison s'effectue un mois environ avec la livraison pour vérifier les choix des matériaux utilisés, les derniers aménagements...
Combien de temps pour construire un petit immeuble ?
D'après les experts, la construction d'un immeuble prend généralement environ deux ans, depuis les travaux de terrassement jusqu'à la livraison finale à l'acheteur. Le promoteur a le choix entre faire appel à une entreprise générale pour réaliser le projet ou opter pour la méthode des corps d'état séparés. Certains promoteurs réalisent eux-mêmes en interne les chantiers de construction.
Une fois toutes ces étapes de la VEFA franchies, il ne reste plus qu'à emménager dans le logement neuf de vos rêves !
Par Vincent Durand
Les garanties de la VEFA
A noter que durant dix ans après la livraison, l'achat en VEFA d'un logement neuf au sein d'un immeuble profite de différentes garanties. Plusieurs garanties financières et techniques sont aussi liées au contrat de vente en VEFA : garantie d’achèvement de l’immeuble, garantie biennale, garantie décennale...
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