Accession sociale : comment acheter un logement social neuf ?

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06/2020

Devenir propriétaire d’un logement neuf même avec des revenus modestes, c’est possible avec l’accession sociale. Mode d’emploi pour profiter de l’accession aidée pour acheter un appartement neuf.

Acheter un logement neuf en TVA réduite © Trouver-un-logement-neuf.com
L’accession sociale représente parfois jusqu’à un tiers des lots d’un programme immobilier neuf, alors pourquoi ne pas en profiter pour acheter un logement neuf moins cher ? Voici comment bénéficier de l’accession sociale pour devenir propriétaire d’un appartement neuf aux dernières normes. 

Accession aidée : en quoi cela consiste ?


L’accession sociale, c’est l’ensemble des dispositifs qui permettent de soutenir l’accession à la propriété des ménages modestes. De quoi permettre la mixité sociale dans les nouveaux quartiers ou à l’intérieur même d’un programme neuf. Il s’agit de donner la possibilité à des accédants aux revenus limités de devenir propriétaire d’un logement neuf. L’accession aidée peut prendre plusieurs formes : TVA réduite, PSLA, BRS… 

Achat neuf à prix social : c’est pour qui ?


Près de deux-tiers des ménages français seraient éligibles à l’accession abordable. Il suffit de correspondre aux plafonds de ressources qui s’appliquent à chacun des dispositifs. Locataire dans le privé ou dans un HLM, en couple ou célibataire, tous les profils ou presque peuvent prétendre devenir propriétaire d’un logement neuf à prix social. 

Où acheter un logement neuf en accession aidée ?


L’Etat mais aussi les collectivités locales, les bailleurs sociaux sont engagés pour soutenir l’accession sociale sur tout le territoire, que ce soit dans des quartiers en rénovation urbaine et jusqu’à 500 mètres autour, que ce soit dans des grandes métropoles, comme dans les zones rurales. 

Devenir propriétaire avec l'accession à prix maîtrisé


Les collectivités imposent ainsi parfois aux promoteurs immobiliers un part de logements neufs en accession à prix maîtrisé dans certains programmes neufs. Pour bénéficier de ces logements neufs moins chers, il faut respecter plusieurs critères qui varient selon les projets, les villes... La base de ces conditions étant un plafond de revenus, souvent celui du PLS Accession. Il faut parfois déjà habiter ou travailler dans la commune.   

Accession abordable avec la TVA réduite


C’est le plus courant et le plus simple des dispositifs d’accession sociale : la TVA réduite. Dans les quartiers en rénovation urbaine et dans un périmètre de 500 mètres autour, il est possible de bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %. Cela peut représenter 15 000 € d’économie sur un logement neuf à 100 000 € HT. 
Pour en profiter, le logement doit être acquis au titre de la résidence principale, par un ménage sous conditions de ressources, 34 641 € pour un célibataire dans le Grand Paris, 58 387 € pour un ménage de quatre personnes en régions. Le bien immobilier neuf, soumis à la TVA réduite, ne doit pas dépasser un plafond de prix au mètre carré : 4 886 € HT/m² en zone Abis comme à Paris ; 2 965 € HT/m² en zone B1 comme à Nantes par exemple. 


Accession sociale avec le PSLA ou Location-Accession


Le PSLA ou location-accession est un autre pilier de l’accession aidée. Il s’agit de louer un bien immobilier, neuf le plus souvent, avant d’en devenir propriétaire. Après cette phase de location qui peut durer jusqu’à maximum 5 ans, le locataire lève l’option d’achat. 
Là aussi, il faut être primo-accédant, sous conditions de ressources pour pouvoir bénéficier du PSLA. Pour un couple, en 2020, le plafond de revenus ne devra dépasser 32 990 € par an en zone B et C et 45 691 € en zone A. Le Prêt Social Location Accession permet également de bénéficier d’une TVA réduite, d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 15 ans et d’un plafond de prix de vente maîtrisé.


Accession aidée avec le BRS ou Bail Réel Solidaire


C’est un dispositif nouveau et peu connu en France ; mais il a déjà fait ses preuves ailleurs en Europe et commence à se déployer dans l’hexagone : le BRS, Bail Réel Solidaire. Dissocier le coût du foncier du prix d’un appartement neuf, voilà le principe de ce dispositif d’accession aidée pour acheter un logement neuf moins cher.
Le BRS consiste à dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire acheter un logement neuf tout en louant symboliquement le terrain sur lequel il est construit. Comme le coût du foncier peut représenter jusqu’à la moitié du prix d’un logement neuf dans les territoires les plus tendus comme en Ile-de-France, le prix de l’immobilier neuf s’en trouve fortement réduit. Selon les premières opérations menées en France par des Organismes de Foncier Solidaire, le prix d’achat d’un logement neuf en BRS est de 20 à 40 % moins cher que dans l’immobilier neuf classique. Particularité du Bail Réel Solidaire : si la revente est possible, tous les futurs acquéreurs du logement devront par la suite respecter un plafond de ressources, revalorisé chaque année.
Par Céline Coletto

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