Conseils d'experts Edition du 03/03/2020

Exon�ration taxe fonci�re logement neuf : comment �a marche ?

Un logement neuf peut b�n�ficier de deux ans d'exon�ration de taxe fonci�re. Cela peut grimper � 7 ans en cas d'investissement en loi Pinel.

Avantage m�connu, il est possible d’�tre exon�r� de taxe fonci�re lorsque l’on ach�te un logement neuf. Voici comment b�n�ficier de l’exon�ration de taxe fonci�re dans l’immobilier neuf. Une exon�ration qui se simplifie depuis 2021.

Les avantages financiers d’un logement neuf sont nombreux : frais de notaire r�duits dans l’immobilier neuf, �ligibilit� pour obtenir un Pr�t � Taux Z�ro ou une TVA r�duite pour habiter, d�fiscalisation immobili�re avec la loi Pinel pour investir… Il existe un autre atout financier, souvent ignor� : l’exon�ration de taxe fonci�re pour l'achat d'un logement neuf. Voici comment �tre exon�r� de taxe fonci�re dans l'immobilier neuf. �

Taxe fonci�re et logement neuf : qu’est-ce que c’est ?

� La taxe fonci�re est un imp�t local qui s’applique habituellement � l’ensemble des propri�taires de propri�t�s b�ties. Une taxe fonci�re dont le montant se calcule selon un taux d’imposition d�cid� par les collectivit�s territoriales, principalement par les villes, et selon une valeur locative cadastrale d�termin�e par le fisc pour l’Etat. Lire aussi - Achat neuf : le top 5 des avantages

Comment est calcul�e la taxe fonci�re ?�

� Si chaque propri�taire d’un bien immobilier est sur le principe redevable de la taxe fonci�re, encore faut-il savoir comment elle est calcul�e. Ainsi, il faut noter que la taxe fonci�re sur les propri�t�s b�ties est calcul�e selon deux principes qui s’associent :�
- la valeur cadastrale du bien immobilier�
- et des taux vot�s par les collectivit�s territoriales.�
La TFPB est pay�e une fois par an apr�s un calcul automatique de l’administration fiscale.�
La premi�re variable est donc la valeur cadastrale du bien immobilier, qui est issue d’un bar�me dont la derni�re mise � jour date de 1970. Une valeur de base qui est l’�quivalent d’une ann�e de loyers si le bien �tait mis en location, avec un abattement de 50 % repr�sentant les frais d’entretien.� �

Quelle surface est prise en compte ?�

� On parle de valeur locative cadastrale qui est �tabli selon la surface du logement et ses d�pendances. Garage, abri de jardin, sous-sol, piscine… doivent ainsi �tre pris en compte dans le calcul de la surface totale du bien entrant dans le calcul de la taxe fonci�re des propri�t�s b�ties.�
Cela donne une surface brute qui est alors pond�r�e en fonction de diff�rents crit�res comme la pr�sence ou non d’un ascenseur ; mais aussi selon les �l�ments de confort pr�sents dans le logement : eau courante, �lectricit� et/ou gaz, nombre de douches, baignoires, toilettes…
Il faut savoir que la taxe fonci�re �volue en suivant le niveau d’inflation. En effet, les parlementaires votent chaque ann�e la revalorisation des bases cadastrales en fonction de l’�volution des prix � la consommation. D’o� la forte augmentation de ces bases en 2023 apr�s l’inflation enregistr�e en 2022. En 2022, la valeur cadastrale avait d�j� augment� de�+�3,4 %.
En parall�le, la valeur cadastrale de chaque bien immobilier est ensuite multipli�e � un taux vot� et fix� par les collectivit�s locales : communes en t�te ; mais aussi les d�partements. C’est ainsi que le montant de la taxe fonci�re varie d’une commune � l’autre ; mais aussi d’un quartier � l’autre, m�me si on comparait deux biens identiques.�

D�gr�vement selon appa
VIDEO - Comment faire baisser les co�ts annexes d'un appartement neuf ? © Trouver-un-logement-neuf.com
rtement ou maison neuve

� C’est dans le but de soutenir la construction de logements neufs que l’Etat a autoris�, sous conditions, l’exon�ration de taxe fonci�re dans l’immobilier neuf. Que ce soit pour un achat sur plan ou en VEFA, Vente en Etat Futur d’Ach�vement, la construction nouvelle d’une maison individuelle, via un CCMI par exemple, il est possible d’obtenir ce d�gr�vement de taxe fonci�re dans le neuf.� L’exon�ration de taxe fonci�re pour une construction neuve est valable deux ans, � compter du 1er janvier suivant la livraison.� �

Formulaire H2 : quand demander l'exon�ration de la taxe fonci�re en VEFA et construction neuve ?

� Pour b�n�ficier de l’exon�ration de taxe fonci�re pour l’achat ou la construction d’un logement neuf, le propri�taire devait jusqu'en 2021 faire parvenir au centre des finances publiques de la ville o� �tait situ�e le bien immobilier une d�claration d’ach�vement de construction dans un d�lai de trois mois au maximum. Dans le cadre d’une exon�ration de taxe fonci�re pour un appartement neuf, c’�tait le Cerfa 6652 ou H2 qui devait �tre rempli ; dans le cas d’un d�gr�vement de taxe fonci�re pour une maison neuve sur plan, c’�tait le H1 qui devait �tre adress� au centre des imp�ts. Mais BONNE NOUVELLE ! Il n'est d�sormais plus n�cessaire d'entamer ces d�marches administratives pour b�n�ficier de l'exon�ration de taxe fonci�re. L'exon�ration, si elle est appliqu�e par la commune concern�e, est d�sormais automatique. Un pas vers la simplification ! �

Exon�ration taxe fonci�re construction neuve : qui l'octroie ?

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Comment b�n�ficier d'une exon�ration de taxe fonci�re ?

Attention : cette exon�ration de taxe fonci�re dans la construction neuve n'est pas obligatoire. Toutes les communes ou intercommunalit�s ne font pas profiter tous les propri�taires de logement neuf de cette exon�ration. Certaines collectivit�s peuvent choisir de faire b�n�ficier de cette exon�ration de taxe fonci�re aux seuls acc�dants � la propri�t� avec un PTZ, Pr�t � Taux Z�ro, PSLA location-accession ou en TVA r�duite. D'autres ne l'accordent � aucun nouveau propri�taire de logement neuf.�

Comment faire pour payer moins de taxe fonci�re ?

Autre nouveaut� 2021 � propos de l’exon�ration de taxe fonci�re dans la construction neuve, la commune ou l'EPCI � fiscalit� propre peut d�sormais, pour le montant qui lui revient, limiter cette exon�ration � hauteur d’un pourcentage compris entre 40 % � 90 % de la base imposable, par tranche de 10 %. Il s’agira alors d’une exon�ration partielle pour les nouveaux propri�taires de logement neuf. Dans le m�me temps, l’intercommunalit� peut toujours supprimer cette exon�ration pour la part qui lui revient. � Lire aussi - Comment obtenir un avis sur un programme immobilier neuf ? � A noter que 2021 marque

L'exon�ration de taxe fonci�re pour l'achat d'un appartement neuf ou la construction d'une maison ne n�cessite plus de d�marches administratives.

aussi le transfert aux communes de la part d�partementale de la taxe fonci�re sur les propri�t�s b�ties. La part d�partementale est donc supprim�e sur les avis d’imposition. Un transfert qui s’effectue en recalculant la base imposable du local afin de garantir la neutralit� de l’op�ration. �

Conditions exon�ration taxe fonci�re et loi Pinel

� Autre particularit� : l’exon�ration de taxe fonci�re dans le cas d’un investissement en loi Pinel. L�, l’exon�ration de taxe fonci�re en Pinel peut aller jusqu’� 7 ann�es. En effet, la haute performance �nerg�tique d’un logement neuf acquis avec le dispositif Pinel peut permettre de profiter d’une exon�ration compl�mentaire de 5 ans, en plus des deux ann�es obtenues pour un logement neuf. Pour cela, apr�s l’envoi des formulaires H1 et H2, il est n�cessaire de faire parvenir une d�claration sur papier libre accompagn�e de pi�ces justifiant les crit�res de performance �nerg�tique de l’investissement Pinel.� L� encore, l’exon�ration de taxe fonci�re en dispositif Pinel ne s’applique que si les collectivit�s locales ne l’ont pas supprim�. Lire aussi - Les avantages financiers d'un logement neuf �

Qui est exon�r� de la taxe fonci�re en 2024 ? A quel �ge ne paye-t-on plus de taxe fonci�re ?

� A noter qu’il est aussi possible d’�tre exon�r� de taxe fonci�re en fonction de son �ge. Au-del� de 75 ans, au 1er janvier de l’ann�e d’imposition N, il est possible, sous conditions de revenus, c’est-�-dire en fonction d’un certain plafond du revenu fiscal de r�f�rence, d’�tre totalement exon�r� de taxe fonci�re au titre de son habitation principale.

Qui peut b�n�ficier de l'exon�ration de la taxe fonci�re ?

Les titulaires de l’allocation de solidarit� aux personnes �g�es et de l’allocation suppl�mentaire d’invalidit� ; ainsi que les titulaires de l’allocation aux adultes handicap�s, selon �galement leur revenu fiscal de r�f�rence, sont aussi exon�r�s du champ d'application du r�glement de la taxe fonci�re sur leur habitation principale. � Pour conclure, l'exon�ration de taxe fonci�re pour les logements neufs offre un avantage financier souvent m�sestim� dans le panorama immobilier. En simplifiant le processus depuis 2021, les nouvelles r�gles ont rendu cette exon�ration plus accessible et moins contraignante pour les propri�taires et donc contribuables. Toutefois, cette mesure n'est pas uniform�ment appliqu�e, et son obtention d�pend des politiques locales et des conditions sp�cifiques li�es � l'investissement, comme le dispositif Pinel. La possibilit� d'une exon�ration compl�mentaire pour les logements en conformit� avec des crit�res de performance �nerg�tique �lev�e, notamment dans le cadre de la loi Pinel, ajoute une dimension int�ressante � cet avantage. L'�volution des politiques locales et des taux d'imposition souligne l'importance pour le contribuable de rester inform� et attentif aux r�glementations en vigueur, car elles peuvent influencer la port�e de l'exon�ration. En outre, la perspective d'exon�ration pour les personnes �g�es, en fonction de l'�ge et des revenus, ajoute une dimension sociale � cette mesure. Ainsi, l'exon�ration de taxe fonci�re pour les logements neufs est un atout financier qui m�rite une attention particuli�re, non seulement pour ses avantages directs, mais aussi pour son r�le dans le contexte plus large de l'�volution des politiques fiscales et immobili�res. La vigilance � propos des conditions sp�cifiques demeure toutefois la cl� pour tirer pleinement parti de cette opportunit� financi�re, dans le cadre d'un secteur immobilier en constante mutation.

Imp�ts fonciers, taxe fonci�re et taxe d'habitation

Qui peut �tre exon�r� ? A quel �ge ne paie-t-on plus la taxe d'habitation ?

Bon � savoir � propos des imp�ts locaux ou imp�ts fonciers pour le contribuable - D�sormais, toute la population, quelle que soit l'�ge, est exon�r�e de la taxe d'habitation sur sa r�sidence principale, ce qui n'est pas le cas pour une r�sidence secondaire. En revanche, en cas d'exon�ration temporaire de taxe fonci�re ou exon�ration totale dans l’immobilier neuf, cela ne concerne pas le paiement de la taxe sur les ordures m�nag�res. C'est pourquoi m�me si vous �tes exon�r�, vous allez tout de m�me recevoir un avis d'imposition de taxe fonci�re qui ne devrait contenir que le montant de cette Taxe d'Enl�vement des Ordures M�nag�res, TEOM.
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