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BRS ou Bail Réel Solidaire : mode d'emploi
BRS ou Bail Réel Solidaire, voilà le nom de ce dispositif pour acheter moins cher son logement neuf, en dissociant le foncier du bâti. Présentation du Bail Réel Solidaire.
Dispositif bien connu outre-manche, mais aussi au Danemark ou en Suisse, le Bail Réel Solidaire fait de plus en plus parler de lui en France dans le but de faire baisser le prix des logements neufs et anciens. Mode d’emploi du BRS ou Bail Réel Solidaire pour développer du logement abordable dans l’hexagone.
Dispositif BRS ou logement en Bail Réel Solidaire, c'est quoi ?
Il s’agit de dissocier le foncier du bâti, c’est-à-dire que l’on achète un logement neuf tout en louant symboliquement le terrain sur lequel il est construit. Si jusqu’ici, il était réservé à l’accession sociale à la propriété, une proposition de loi du député Lagleize, adoptée par l’Assemblée nationale en novembre 2019, doit permettre à terme d’élargir son application à tous.Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ? Pourquoi acheter en BRS ?
Le principe du BRS est que les accédants à la propriété sont propriétaires des murs de leur logement neuf ; mais ils bénéficient du droit d’usage du foncier par le biais d’un bail emphytéotique reconductible. Propriétaire de leur logement, ils restent locataires du foncier. Cette occupation du terrain représente un loyer de seulement quelques euros. Une redevence mensuelle symbolique rendu possible par le biais des OFS, Organismes de Foncier Solidaire.Achat immobilier : qu'est-ce qu'un OFS, Office de Foncier Solidaire ?
Tout savoir sur le BRS, Bail Réel Solidaire pour acheter moins cher un logement neuf.
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Les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés par les préfets, qui ont pour objet d’acheter et de conserver la propriété des terrains sur lesquels seront situés les logements vendus en Bail Réel Solidaire.
Qui peut faire du BRS ? Qui finance le BRS ?
Si l’OFS peut proposer des loyers très bas au mètre carré, c’est parce qu’il a pu acquérir le terrain à moindre coût auprès des collectivités ou en ayant recours à des emprunts de très long terme. De quoi lisser le coût du foncier sur une longue période et ainsi ne plus répercuter son coût dans le prix de vente des logements neufs ou même anciens. L’idée est que les Organismes Foncier Solidaire créent un parc pérenne de logements abordables, dans les zones tendues notamment.
Comment acheter moins cher avec le BRS ?
Concrètement, l’OFS louera un droit d'occupation du terrain à un prix modique, entre 50 centimes, voire 1 € par mois et par mètre carré, à l’acquéreur des murs du logement, pendant toute la durée de la propriété. Cela représente par exemple 50 € par mois maximum pour un appartement neuf de 50 mètres carré.
Un coût anecdotique quand l’acquéreur n’a plus à supporter le coût du foncier dans le prix d’achat de son logement, environ un quart du prix dans l’immobilier neuf traditionnel. Cela peut même grimper jusqu’à la moitié du prix d’un appartement neuf en Ile-de-France.
Selon les derniers chiffres du ministère de la Cohésion des territoires, le coût du foncier a d’ailleurs augmenté trois fois plus vite que le coût du logement, + 71 % en dix ans.
Quelle est la durée du contrat de Bail Réel Solidaire ?
Particularité du dispositif d’achat avec un BRS, on loue le terrain sur lequel le logement est construit et pour cela, un contrat de bail est signé avec l’Office de Foncier Solidaire. En général, la durée du bail emphythéotique est de très longue durée, soit entre 18 ans jusqu’à 99 ans. Il sera renouvelé en cas de revente, soit lors d'un changement de propriétaire.Comment signer un Bail Réel Solidaire ?
Le Bail Réel Solidaire se signe avec l’Organisme de Foncier Solidaire contre une redevance peu élevée afin de permettre l’accession à la propriété des ménages modestes. Concrètement, lors de la signature d’un BRS, l’acheteur devient propriétaire de son logement mais il reste locataire du terrain sur lequel il se trouve.Eligibilité : qui a droit au BRS ? Comment obtenir un BRS en 2024 ?
Jusqu’ici, il faut respecter un plafond de ressources et un plafond de prix de vente pour pouvoir prétendre aux opérations de logements neufs en BRS. Plafond de ressources BRS 2024 Nombre de personnes destinéesà occuper le logement Zones A et Abis Zone B1 Zones B2 et C Personne seule 37 581 € 37 581 € 32 673 € 2 personnes sans personne à charge
(hors jeune ménage) 56 169 € 56 169 € 43 633 € 3 personnes
ou personne seule + 1 personne à charge
ou jeune ménage 73 630 € 67 517 € 52 471 € 4 personnes
ou personne seule + 2 personnes à charge 87 909 € 80 875 € 63 347 € 5 personnes
ou personne seule + 3 personnes à charge 104 592 € 95 739 € 74 518 € 6 personnes
ou personne seule + 4 personnes à charge 117 694 € 107 738 € 83 983 € Personne supplémentaire + 13 116 € + 12 005 € + 9 368 € Le plafond de ressources du BRS en fonction de la compositions du foyer sont en vigueur au 1er janvier 2024, sur la base du revenu fiscal de référence n-2 en euros. Ces revenus sont appréciés soit au moment de la signature du contrat de réservation, soit au moment du contrat de location-accession s’il n’y a pas de contrat de réservation. Cette appréciation se fait sur la base de l’avis d’imposition fourni par l’acquéreur et joint au contrat. Mise à jour pour 2024 : le gouvernement a déjà annoncé l'élargissement à 10 millions de ménages les plafonds de ressources du BRS pour 2024. Autre changement pour 2024, la définition des catégories de ménage change pour s’aligner sur les catégories du logement locatif social et la zone B1 obtient un plafonnement spécifique. Ainsi, est considéré comme jeune ménage, le couple (personnes mariées, vivant en concubinage ou liées par un pacte civil de solidarité) dont la somme des âges révolus est au plus égale à 55 ans.
Lire aussi - Elargissement du BRS en 2024 : faites-vous partie des ménages éligibles au Bail Réel Solidaire ? Au plafond de revenus du BRS, s'ajoute le respect d'un plafond de prix de vente en euros au m² de surface utile, calculé au niveau de chaque logement pour ceux qui bénéficient d’un taux réduit de TVA. Plafond de prix BRS 2024 Zone A bis A B1 B2 C Plafond prix HT 5 941 € 4 501 € 3 605 € 3 147 € 2 751 €
Info en + : il est tout à fait possible d'associer Bail Réel Solidaire et d'autres dispositifs nationaux d’incitation à l’accession à la propriété comme le PTZ, prêt à taux zéro ou la TVA réduite.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du BRS ?
En résumé, pour bénéficier d’un appartement neuf en Bail Réel Solidaire, il faut :- respecter un plafond de ressources, revalorisé chaque année par l’administration fiscale
- respecter un plafond de prix de vente, également réévalué tous les ans.